근저당 설정 연체시 어떻게 되나요?
아파트를 매수하며 계약금,중도금을 각1억 총2억을 지급한 상태에서 집값이 내려 포기하며 파기할까하다 일방적 파기도 안되어서 가격을 하향 조정해서 매도자가 세입자로 들어가는 것으로 9월30일 등기거래했습니다.
이후 문제가 발생했습니다.
최근 등기부등본을 떼어보니 매도자가 은행 근저당 설정 말소을 하지않은 상태에서 또 전세권 설정이 되어있었습니다. 전세권설정하는 것은 동의 해서 알고 있었지만 기존 대출은 당연히 말소되었는 줄로 알았구요. 계약서를 보니
특약에 "근저당설정이 있는 상태에서 거래함."
이렇게 되어 있습니다.
부동산, 법무사는 이에 대해 명확하게 설명도 없었고 짚어 주지도 않았습니다. 항의하니 부동산에서는 얘기된 줄로알았다고만 합니다. 원래 부동산소장이랑 매도자는 아는 사이였고요.
은행에 대한 이자는 채무자(세입자)가 부담하고 있고 매도시 비워주는 것으로 했습니다.
1. 명확하게 아무런 설명도 해주지 않은 부동산 소장, 법무사는 아무런 책임이 없는 건지? 사기죄로 소송도 가능 한건지?
2. 집은 제 명의인데 채무자(세입자)가 대출이자 연체시 경매에 넘어가는지?
3. 경매에 넘어가면 경매가 보다 설정 합계가 높을 시 1순위로 은행에서 대출금을 가져갈텐데 전세금은 제가 세입자에게 줘야하는 건지 어떻게 되는건지 궁금합니다.
4.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
위 질문에 대한 부분은 법률적인 상담이 필요해 보입니다. 우선적으로 계약상 당사자가 인지하지 못한 상태로 대출금을 상환하지 않은점과 부동산 중개상에도 확인설명의무에 대해서도 문제가 있어보입니다. 또한 계약상 특약을 자세히 보지 못한 부분은 질문자님의 과실도 있기에 말한 부분이 인정될지는 법률 전문가와 상담이 필요해 보입니다. 또한 전세권설정은 동의도 필요하지만 등기시 제출서류도 필요하기에 이전등기를 위해 제출된 서류를 다른 목적으로 이용한 부분은 확실히 문제가 있어보입니다. 그리고 전세권을 설정한 상태라면 사실 임차권보다 훨씬 강한 물권이지만 말소기준권리보다 후순위이므로 인수는 되지 않아보입니다. 또한 채무자가 다르더라도 담보를 잡고 있기에 경매가 가능합니다.
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