전입신고 대신 전세권 설정하면 대항력이 발생하나요 ?

Question

안녕하세요.질문이 두개입니다.1.전세 계약자 명의 대신에 가족(계약자와 세대분리되어 있는어머니명의로 할 예정)명의로 전입신고를 하려고 합니다.그렇다면 대항력이 생기나요? 법원판결에 아내명의로 전입신고를 해서 대항력이 생겼다는 판례를 본적이 있습니다.2.계약자 명의로 전세권설정을 하려고 합니다. 그렇다면 전입신고 유무와 상관없이 대항력이 생기나요?

김진우 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.질문주신 사항에  대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다. 실제 거주하는 다른 가족의 명의로 전입하시더라도 대항력은 발생합니다.전세권은 대항력과는 다른 문제입니다. 대항력이 생기는 것은 아닙니다.

이성훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 이성훈 변호사/세무사입니다.주택임대차에 있어서 전입신고와 주택점유 요건을 갖추면 대항력이 인정되며여기에 더하여 확정일자를 받으면 우선변제권까지 인정됩니다.이는 전세권설정등기를 하지 못할 경우 등기한 전세권에 유사한 권리를법률로 인정하는 것입니다.전세권설정등기를 할 경우는 대항력이나 우선변제권 등 등기된 전세권에 의해서그 효력이 인정되므로 전입신고를 하지 않아도 위와같은 권리가 당연히 인정됩니다.전입신고는 해당 주소지에 소유자가 아닌 사람이주민등록이 되어 있다는 점에 의해서 주택임대차가 존재한다는 점이 공시되는 측면에서등기된 전세권이 공시되는 것과 유사하므로주민등록을 그 요건으로 하고 있는 것입니다.그리고 임차인 보호를 위해서 주민등록(전입신고)의 요건은완화하여 인정하는 것이 판례의 입장이며임대차계약의 당사자인 임차인 외에도임차인과 동거하는 가족이 전입신고를 한 경우에도 그 요건을 인정하고 있습니다.그래서 가족만 먼저 전입신고를 하고 나중에 계약자가 전입신고를 하더라도처음 가족이 전입신고를 한 때를 기준으로 대항력을 인정받을수 있습니다.

김성훈 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.1. 판례는 임차인과 가족 모두가 다른 곳으로 전입신고를 하면 대항력이 소멸된다는 것과, 대항력을 취득한 본인만 다른곳으로 전입신고를 한다고 해도 가족의 주민등록이 그대로라면 대항력을 상실하지 않는다는 것 두가지가 있습니다.다만, 계약당사자인 임차인을 제외한 나머지 가족만 전입신고를 하고, 임차인 당사자는 아예 전입신고를 하지 않는 경우에 대항력이 발생한다는 판례는 없습니다. 따라서 위와 같은 판례에 비추어 대항력이 발생한다고 주장은 할 수 있겠으나, 선행판례가 없어 위험성이 있습니다.2. 전세권설정등기와 주택임대차의 대항력과 관련하여 우리 대법원 판례(2004다69741)는 “임차인이 임대차 대항요건과 별개로 전세권등기를 설정하더라도 임차인으로서의 우선변제권과 전세권자로서 담보권을 실행하여 우선변제를 받을 수 있는 권리는 엄연히 근거 조항 및 요건이 다르다는 점, 주택임대차보호법상의 임차권등기는 확정일자, 점유개시일자 등을 공시하게 되지만 전세권설정등기는 그러한 공시와 무관하다는 점, 임차권 등기의 효력에 관한 주택임대차보호법상의 규정을 전세권에 준용할만한 법률적 근거가 존재하지 않는다는 점 등을 종합하면, 임차인이 그 법률적 지위강화를 위해 주택임대차보호법상의 대항력 발생요건과 별개로 전세권설정등기를 경료하였더라도 추후 임차인이 점유, 주민등록 등의 대항요건을 상실하게 되면 기존에 취득한 대항력 및 우선변제권은 소멸된다.” 라는 취지로 판시한 바 있습니다.따라서 전세권을 취득했다고 하더라도 전입신고 요건으로 대항력을 유지못한다면 대항력이 소멸된다고 할 것입니다.

가족·이혼

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전입신고 대신 전세권 설정하면 대항력이 발생하나요 ?