전입신고 대신 전세권 설정하면 대항력이 발생하나요 ?

Question

안녕하세요.

질문이 두개입니다.

1.전세 계약자 명의 대신에 가족(계약자와 세대분리되어 있는어머니명의로 할 예정)명의로 전입신고를 하려고 합니다.

그렇다면 대항력이 생기나요? 법원판결에 아내명의로 전입신고를 해서 대항력이 생겼다는 판례를 본적이 있습니다.

2.계약자 명의로 전세권설정을 하려고 합니다. 그렇다면 전입신고 유무와 상관없이 대항력이 생기나요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

실제 거주하는 다른 가족의 명의로 전입하시더라도 대항력은 발생합니다.

전세권은 대항력과는 다른 문제입니다. 대항력이 생기는 것은 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성훈 변호사/세무사입니다.

주택임대차에 있어서 전입신고와 주택점유 요건을 갖추면 대항력이 인정되며

여기에 더하여 확정일자를 받으면 우선변제권까지 인정됩니다.

이는 전세권설정등기를 하지 못할 경우 등기한 전세권에 유사한 권리를

법률로 인정하는 것입니다.

전세권설정등기를 할 경우는 대항력이나 우선변제권 등 등기된 전세권에 의해서

그 효력이 인정되므로 전입신고를 하지 않아도 위와같은 권리가 당연히 인정됩니다.

전입신고는 해당 주소지에 소유자가 아닌 사람이

주민등록이 되어 있다는 점에 의해서

주택임대차가 존재한다는 점이 공시되는 측면에서

등기된 전세권이 공시되는 것과 유사하므로

주민등록을 그 요건으로 하고 있는 것입니다.

그리고 임차인 보호를 위해서 주민등록(전입신고)의 요건은

완화하여 인정하는 것이 판례의 입장이며

임대차계약의 당사자인 임차인 외에도

임차인과 동거하는 가족이 전입신고를 한 경우에도

그 요건을 인정하고 있습니다.

그래서 가족만 먼저 전입신고를 하고 나중에 계약자가 전입신고를 하더라도

처음 가족이 전입신고를 한 때를 기준으로 대항력을 인정받을수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

1. 판례는 임차인과 가족 모두가 다른 곳으로 전입신고를 하면 대항력이 소멸된다는 것과, 대항력을 취득한 본인만 다른곳으로 전입신고를 한다고 해도 가족의 주민등록이 그대로라면 대항력을 상실하지 않는다는 것 두가지가 있습니다.

다만, 계약당사자인 임차인을 제외한 나머지 가족만 전입신고를 하고, 임차인 당사자는 아예 전입신고를 하지 않는 경우에 대항력이 발생한다는 판례는 없습니다.

따라서 위와 같은 판례에 비추어 대항력이 발생한다고 주장은 할 수 있겠으나, 선행판례가 없어 위험성이 있습니다.

2. 전세권설정등기와 주택임대차의 대항력과 관련하여 우리 대법원 판례(2004다69741)는 “임차인이 임대차 대항요건과 별개로 전세권등기를 설정하더라도 임차인으로서의 우선변제권과 전세권자로서 담보권을 실행하여 우선변제를 받을 수 있는 권리는 엄연히 근거 조항 및 요건이 다르다는 점, 주택임대차보호법상의 임차권등기는 확정일자, 점유개시일자 등을 공시하게 되지만 전세권설정등기는 그러한 공시와 무관하다는 점, 임차권 등기의 효력에 관한 주택임대차보호법상의 규정을 전세권에 준용할만한 법률적 근거가 존재하지 않는다는 점 등을 종합하면, 임차인이 그 법률적 지위강화를 위해 주택임대차보호법상의 대항력 발생요건과 별개로 전세권설정등기를 경료하였더라도 추후 임차인이 점유, 주민등록 등의 대항요건을 상실하게 되면 기존에 취득한 대항력 및 우선변제권은 소멸된다.” 라는 취지로 판시한 바 있습니다.

따라서 전세권을 취득했다고 하더라도 전입신고 요건으로 대항력을 유지못한다면 대항력이 소멸된다고 할 것입니다.