세입자의 하자보수 협조가 안될때 보상 청구 범위는 어디까지 인가요?
신규 아파트를 분양 받고 월세를 주고 있는 임대인입니다.
신규 아파트이다보니 하자보수를 주기적으로 진행되고 있는 상황에서
올해초 앞전 세입자가 계약 만료(2년)후 자기의 지인에게
계약을 넘기고 싶다고 해서 새로운 세입자와 새로운 임대차 계약을 맺었습니다.
그전 세입자가 하자보수를 임대인과 함께 AS를 요청한 상태였고
계약시 관련된 내용은 임대인 & 임차인 전/후 확인후 계약서를 썻습니다.
하자 보수팀에서 집을 방문하여 보수(장판 시공)시 공사 범위를 설명할때
새로운 세입자가 번거로움에 하자보수를 하지 않겠다고 했다고 합니다.
이부분은 임대인에게 사전 상의되거나 협의한 부분은 아니고 우연히 알게된 상황입니다.
다음 차수의 하자보수 기간에는 해당건으로는 신청이 불가능하다고 하니
이기회를 놓치면 임대인이 사비로 별도 시공을 하거나
매매시 이부분 하자에 대한 손해(매매 기회 상실/매매금 절감등)가 우려됩니다.
이경우 아래와 같이 세입자에게 책임 추궁을 할수가 있을지 궁금합니다.
1. 이전 세입자가 지인에게 본인의 요청으로 바로 계약 인계하였기 때문에 어느정도 책임소재가 있는지요?
ㄴ 만일 이전 세입자 계약 만료후 신규세입자를 들이지 않고 임대인이 관리하고 하자보수를 받았다면
문제가 없었을것으로 판단되기 때문입니다.
신규 계약을 해버렸기 때문에 기존 세입자의 책임은 없어지는건지?(도의적 책임만 있는것인지)
2. 계약서 작성시 중계사없이 자체 계약을 맺었고 특약란에 관련된 하자보수 내용과 AS협조할것이란 항목을 적었지만
협조에 대한 강제성은 모호한 부분이라 임대인에게 불리한 조건인지?
3. 민법 624조 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는데 임차인은 이를 거절하지 못한다
이번경우가 상기 조항에 해당하는 사항이 될까요? 비록 하자보수팀이였지만 임차인이 거절했다고 보여져서요.
4. 임차인이 협조적이지 않다면 법적 소송같은걸로 가야만 보상 청구가 가능할까요?
ㄴ내용증명(임차인의 하자보수 거절에 따른 시공예상비는 보증금에서 제외하겠다등...)발송?
어떻게든 원만한 합의를 보는게 좋은걸까요?
ㄴEx 장판 시공비 확인후 임대인과 반반 부담 요청?
혹시나 임대인이 할수 있는 것들이 있으면 함께 답변 주시면 감사하겠습니다.
이상입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
법률적인 논쟁의 소지가 있는 점 때문에 답변과 다를 수 있습니다.
1, 전임차인은 정상적인 계약만료후 퇴거를 하였기에 현 문제와 아무런 상관이 없습니다, 다른 세입자를 소개 시켜주었으나 해당 문제를 예상할수 없었고, 주선에 동의하고 계약을 체결한건 임대인이기 때문에 주선했다는 사실하나로 책임을 물을 수 없습니다 .
2. 해당 하자보수 사실을 특약상 기재하였고 이에 협조한다는 문구가 있다면 현 임차인의 행위는 계약의무위반으로 볼수 있습니다.
3. 적용가능성은 있어보입니다.
4. 해당부분은 법률적 상담이 필요해 보입니다. 개인적 판단으로는 하자보수를 거부하였다는 것만으로 손해배상 책임까지 주어질 것으로 보이지는 않고, 계약상 특약위반에 따라 게약해지나 계약해지에 따른 손해배상정도는 가능해 보입니다.
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