관리비를 장기 체납하는 공동주택 입주자의 전기와 가스 공급을 관리주체가 차단할 수 있나요?

Question

안녕하세요.

아하의 법률 전문가님들의 지식 나눔에 감사드립니다.

오피스텔 입주자가 6개월간 관리비를 체납한다는 이유로 관리 주체가 전기를 끊고 가스벨브를 봉인하는 조치를 하는 것은 합법적인지 알고싶습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

먼저 대법원 판결을 소개합니다.

대법원 2006. 6. 29., 선고, 2004다3598, 판결

【판시사항】

[4] 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례

【이 유】

그러나 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다.

나아가 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것

더불어 단전·단수가 적법한지 여부의 판단에 관하여 헌법재판소의 결정은 법원의 판단기준을 아래와 같이 이해하고 있습니다.

전원재판부 2010헌마770, 2012. 3. 29

(나) 법원 판례

법원은, 관리비 체납자에 대한 단전ㆍ단수행위의 경우 대체로

① 관리규약에 관리비 체납자에 대하여 단전ㆍ단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 그 요건을 충족하였는지,

② 단전ㆍ단수조치가 이사회 등 건물관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지,

③ 계속 미납시 단전ㆍ단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지,

④ 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전ㆍ단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지,

⑤ 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지

등을 종합적으로 고려하여 정당행위 여부를 판단하는 것으로 보인다.

따라서 관리단의 단전/단수 조치가 위 ① 내지 ⑤의 요건을 만족하지 못한다면 입주자에 대한 불법행위가 될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아파트나 오피스텔의 입주자가 관리비(전기, 수도, 가스 요금 등)을 체납하는 경우

단전, 단수 등 강제 조지를 할 경우에 적법성 여부에 대해서 질의를 주셨습니다.

이는 일률적으로 보기 어려운 것이 해당 행위가 정당행위로서 인정이 되는 경우에는

위법하지 않고, 구체적인 사안별로 위법성을 인정한 사례도 있습니다.

위와 같은 행위가 정당한 행위가 되기 위해서는 아파트 또는 집합건물 관리단의

규약으로 해당 행위를 정하고 관리주체가 결의 등으로 할 것이 필요하고

그 체납의 기간 등이나 원인, 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

그러나 기본적으로는 전기, 수도 등은 최소한의 생활에 관련된 부분이기 때문에

임의적인 단전 단수 등의 경우는 상당한 주의를 하는 것이 필요해보입니다.

참고가 되길 바랍니다.