증여와 양도세 질문드립니다.

Question

현재 상황 입니다.

장인의 아파트 시세 18억

아파트 구입 비용은 사위에게 4억 차용

담보 대출 5억

장인어른의 경우 1가구 1주택/실거주 3년이상이므로 아파트를 팔았을때 양도소득세는 1~2억정도로 알고 있습니다.

두가지 선택이 있는데 둘중 세금차이가 궁금합니다.

선택1(아파트증여시)

1. 아파트를 대출 포함 증여시 대출을제외한 13억에대해 증여세가 부과될 것으로 사료됩니다. 다만 차용한 4억에대해 증여를 13억 - 4억= 9억에 대해서 할 수 있는 방법은 없나요?

2. 아파트 증여시 공동명의(딸+사위)로 할 경우 증여 금의 분할으로 세금 차이가 있나요?

선택2(아파트 매도 후 현금 증여)

1. 아파트 매도시 양도소득세(약2억)+ 대출금(5엇) +차용금(사위 4억) 을 제외한 약 7억의 현금이 남을시 딸에게 마중물증여 5억, 사위에게 마중물증여 1억, 손자 2명에게 각각 면세점증여 5천 씩

분할해서 증여가 가능한가요? 아님 딸과 사위는 같이 묶여지나요?

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 우선 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

또한 담보된 채무만 공제가능한 것이지 사인 간의 대여금까지 공제해주지 않습니다.

2. 누진세율 구조인데다, 각각 증여재산공제를 받으실 수도 있으니 유리할 수도 있습니다.

3. 수증자별 과세이므로 수증자별로 증여재산공제 판단 및 신고하는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

담보채무가 있는 부동산을 증여할 경우 채무분에 대해서는 양도세가 부과되며 그 외의 부분은 증여세가 부과됩니다. 다른 주택이 있을 경우 경우에 따라 12%의 취득세도 부과될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.