형틀목수대물 불법점유명도소송 유치권행사

Question

형틀목수입니다. 2022년도에 집을지어 대물을 받기로 했습니다. 간단하기 요약하자면 대물로 받을 집이 이전이 안되어 민사소송을 했습니다 물론 이겼습니다. 하지만 시행사가 조금만 기다다리면 이전을 해주겠다고 했습니다.그치만 준공이후에 집명의는 신탁명의로 되어있었는데 신탁에서 명도소송이 들어왔습니다. 그래서 시행사측에서는 집이전이 안되니 돈으로라도 주겠다고 했습니다. 그래서 저는 공사비가 지급이 안되었고 당장 여기서 나가기에는 불안해서 유치권행사를 시작했습니다. 신탁측에서는 불법점유로 명도소송을 제기한상태입니다. 저는 민사소송 판결문도있고 공사금액에대한 정당한 유치권이라고 생각해서 현재 소송중에있습니다....이 문제때문에 많이힘들어서 변호사선임도 못하고 현재 혼자서 진행중이며 ai와 법지식을 직접찾아 상대측 변호사와 준비서면을 3회정도 오갔으며 4월달에 변론기일입니다. 전문가입장에서 신탁의 불법점유가 맞을까요 저의 유치권이 맞을까요...참고로 공사중에는 유치권이 안된다고했지만 완공되기전 이사짐을 넣었으면 시공사,시행사 동의하에 완공전에 입주를 하였습니다. 잘부탁드립니다

끝까지 읽어주셔서 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

혼자서 소송을 진행하시느라 심적 부담이 매우 크실 것으로 보입니다. 현재 상황에서는 유치권의 성립 시기와 신탁등기 시점을 비교하는 것이 소송의 승패를 가르는 핵심입니다.

1. 유치권의 적법성 여부

질문자님께서 시공사와 시행사의 동의를 얻어 완공 전에 입주하셨더라도 그 점유가 적법한지 여부는 신탁등기 시점에 따라 달라집니다. 만약 신탁등기가 먼저 이루어졌고 신탁원부에 신탁회사의 승낙 없는 점유나 권리 설정을 금지하는 조항이 있다면 불법점유로 판단될 위험이 존재합니다.

2. 대물변제 판결의 효력

시행사를 상대로 승소한 민사 판결문은 시행사에게만 효력이 미칩니다. 현재 소유권자인 신탁회사를 상대로는 해당 판결문만으로 권리를 주장하기 어려우며 공사대금 채권에 기반한 유치권 성립 요건을 철저히 입증하셔야 합니다.

3. 소송 진행에 대한 고려

명도소송에서 패소할 경우 목적물을 인도해야 할 뿐만 아니라 상대방의 소송 비용까지 부담하게 될 수 있습니다. 반대로 별도의 공사대금 청구 등 민사소송을 진행하여 승소하신다면 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수 있으므로 청구 금액과 소요 비용을 비교하여 실익을 따져보시는 것이 필요합니다.

가장 먼저 부동산 등기부등본과 신탁원부를 발급받아 신탁등기일과 질문자님의 점유 개시일을 정확히 비교해 보시기 바랍니다.

현재 진행 중인 소송에서 유리한 방향으로 원만한 해결이 이루어지기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

신탁부동산에서 유치권을 주장하기 위해서는 적법한 점유와 피담보채권의 변제기가 도래해야 합니다. 대법원 판례상 신탁계약 체결 전부터 적법한 유치권을 취득했거나, 신탁사의 승낙이 있었다면 대항력을 주장할 여지가 있습니다.

의뢰인의 경우 완공 전 시행사 동의하에 점유를 시작했더라도, 신탁법상 신탁사의 우선수익권이나 명의관계를 고려할 때 신탁사가 점유 승낙을 하지 않았다면 유치권 인정이 어려울 수도 있습니다.

준공 이후 신탁사의 명도소송이 진행 중이라면, 점유권원의 정당성을 입증할 신탁사와의 합의서나 공사대금 확정 판결문을 준비서면에 구체적으로 현출하는 것이 중요합니다.

다만, 신탁사의 소유권이 우선하는 경우가 많아 불법점유로 판단될 가능성도 배제할 수 없습니다. 승소한 민사판결문이 공사대금에 대한 것인지, 해당 부동산에 대한 권리인지 구분하여 대응해야 합니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.