안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 규제지역 내 재건축 입주권 매수와 관련하여 대출 가능 여부로 고민이 많으셨을 텐데, 관련 법규와 보증 기관의 규정을 정리해 드리겠습니다.
1. 3억 원 초과 아파트 매수 시 전세 대출 금지 및 입주권의 무주택 간주 여부
질문하신 내용은 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 규정이 서로 충돌하는 것처럼 보일 수 있으나, 실무상 관리처분인가 후 취득한 입주권은 주택법상 '주택'이 아닌 '입주권'으로 분류되어 무주택자로 간주하는 것이 원칙입니다. 따라서 3억 원 초과 규정에 따른 대출 제한을 직접적으로 적용받지 않을 가능성이 큽니다.
2. 구체적인 대응 및 확인 방법
첫째, 금융기관 대출 담당자 사전 확약입니다. 보증 기관의 지침은 지점별로 해석이 미세하게 다를 수 있으므로, 반드시 대출 실행 예정인 은행의 본점 여신팀을 통해 '입주권 취득 시 무주택 간주 여부'를 문서로 확인받으시기 바랍니다.
둘째, 조합 측 법무사 확인입니다. 해당 구역의 재건축 사업 진행 단계상 소유권 이전 등기가 가능한 예외 사유에 해당한다면, 동일한 입주권 매수 사례가 있는지 조합 측 법무사에게 확인하여 입증 자료를 확보하는 것이 좋습니다.
셋째, 대출 불가 시 대비책 마련입니다. 만약 보증 기관이 현장 심사에서 해당 물건의 특수성을 이유로 보증을 거절할 경우, 신용대출 등 타 금융 상품으로 자금 계획을 선제적으로 변경하는 등 리스크 관리를 병행하시길 권합니다.
입주권은 주택 수 산정에서 제외되나 보증 기관마다 전산 반영이 다를 수 있으므로, 단정하기보다는 대출 실행 전 금융기관의 확약을 최우선으로 삼아야 할 것으로 보입니다.
감사합니다.