이사 후 임차권등기명령 신청시 대항력과 우선변제권 효력발생시기

Question

사실관계 : 전세로 빌라에 살고 있엇는데요. 전세계약2년이 끝나기 전에 이직 등의 사유로 집주인 동의하에 집을 내놓았습니다. 새 임차인의 잔금 지급일에 하루전에 이삿짐을 빼놓고 문을 걸어잠궈 놓았었는데요.

새 임차인의 잔금일에 집주인이 행방불명되었고 저는 보증금을 받지 못해 집으로 달려갔지만 부동산이 무단으로 새 임차인에게 제 동의없이 집 문을 열어주어 저의 점유권을 빼앗긴 상황이 되었습니다

현 상황에서 임차권등기명령 신청을 하려고 하는데요

주택임대차보호법 제3조의3 중 5항을 찾아보았는데 해석이 애매해서 질문드립니다.

Q. 저의 상황에서 임차권등기명령의 효력발생시기는 등기일로부터 발생해서 새 임차인한테 밀리는 건가요? 아니면 점유권을 상실한 상황에서 주택임차권등기로 인해 저의 대항력이 유지되어 새 임차인보다 앞서게 되는 건가요?

아직 전입신고는 다른 곳으로 하지 않았습니다.

Q. 그리고 임차권등기명령신청시 임대차계약의 해지를 증명해야하는데 지금 새 임차인에게 나의 임대차계약이 보증금 미반환으로 끝나지 않았으니 집을 나에게 명도하라는 명도소송과 집주인에 대한 전세금반환소송을 제기했는데요. 임차권등기명령시 제가 계약해지를 인정하게 된 것이 되어 명도소송에 안좋은 영향을 미칠까요?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

신규 임차인의 경우는 임차인이 아직 이사를 가지 않은 현 상황에서 대항력을 구비하기 어렵습니다. 즉 전입신고와 확정일자를 받기 어렵겠습니다.

해당 사안에 대해서 임차권 등기 명령 이후에 인도 소송이 아니라 보증금 반환 청구 소송을 하셔야 하겠습니다.