월세 인상 방법에 대해 질문 드립니다.

Question

현재 아파트 월세를 주고 있는데요.

지금 세입자와 계약기간은 최초 2년 계약서 작성 후

추가 계약서 작성은 하지 않고 2년 연장해서 4년차입니다.

최근 몇 년 너무 정신이 없어서 같은 가격에 계속 계약을 해왔는데

4개월 후 만료라 주변 시세를 알아보니 제가 너무 적게 받고 있었더라구요.

주변 평균시세는 보증2000/월52인데 저는 보증1000/월40 받고 있었습니다.

여기서 궁금한게 주변 평균시세만큼 제가 더 받으려면

1. 이번에 재개약하면서 바로 1000/50 수준으로는 올리자고 합의를 시도해보고 불발시 퇴거요청

만약 계약갱신청구권 행사하면 5%라도 인상후 2년 연장하고 2년후 신규 세입자를 구하는 방법

2. 1년계약으로 변경 후 매년 5%씩 인상 (4~5년 후에야 평균시세 가능)

위에 1,2번 정도가 가능하지 않을까 생각하는데 실제로 가능한지가 궁금하고

더 좋은 방법이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

1 - 임대차 계약 만기시 6~2개월전까지 임대인이 계약의 변경이나 갱신거절을 임차인에게 통지하면, 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

이때 임대인은 이를 거절 할 수가 없고, 전임대차와 동일한 조건으로 다시 재계약 연장됩니다.

단 임대인은 전임대차의 차임의 5%이내에서만 증액 요구할 수 있습니다.

2- 임대차계약이 종료되고 새로운 세입자와 1년단위로 계약을 한다 할지라도, 임차인은 2년 이하의 기간은 2년으로 주장할 수 있습니다.

즉, 1년+1년=2년으로 같은 조건의 임대차계약이 되어, 사실상 매 1년마다는 차임의 증액이 불가능 합니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

이번 묵시적 계약의 만료후 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 있습니다
갱신 청구로 연장된 계약 기간은 2년으로 본다 라는 임대차 보호법에 따라 2)항은 현실성이 없습니다

이번 계약의 만료전(6~2개월사이)에 현 시장을 반영한 인상을 제안하여서 임차인이 수용한다면 만족스러운 결과가 되지만
새로운 계약이 되어 임차인은 2년후 갱신청구권을 행사할 수 있고,
임차인인 수용하지 않고 갱신청구권을 사용하겠다고 하면 이번은 5%를 초과할 수 없지만 대신 2년후 계약을 종료시키고
임의대로 인상하여 새로운 임대차가 가능합니다
(민간임대사업자등록 주택은 예외입니다)

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 이전재계약시 임차인의 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보입니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 이를 거절할 수 없고 5%이내 인상만 가능합니다. 다만, 이미 계약이후 4년을 거주하였고 질문자님의 인상 요구가 무리한 수준은 아닌것으로 보이기에 협의를 통해서도 해결될거라 보입니다. 그리고 2번의 경우 임차인이 동의가 있어야 하므로 협의시 같이 제안해보시기 바랍니다.