아파트 외벽누수(샷시 못자리누수)질문입니다

Question

제가 글을 잘못써 양해바랍니다

저희집은 아파트 탑층 입니다

복층구조로 전용으로 테라스를 사용하고 있어요

그런데 문제는 샷시 못 자리로 지속적인 누수가 있어요(비가 오지 않아도 한방울씩 떨어짐)

밖에 나가서 보아도

샷시위쪽 외벽에 균열이 있어요,

그것말고도 -우수관-도 의심되기도 합니다

이유는 위에서 언급했듯이 비가오지 오지 않아도 누수가 있는데

우수관 안쪽이 파손 의심이 됩니다

(테라스에 있는 우수관은 저희 단독으로 쓰는 우수관이 아니라, 아파트 지붕에 물이 저희 테라를 통해 밑으로 내려갑니다

그래서 공용부라고 생각하고 있습니다)

이사실을 관리실에 알렸지만

전용인지? 공용인지 애매하다며

계속 수리를 미루있습니다

누수에 피해는 저희가 다 보고있어요

벽지밑 그안쪽에 곰팡이등등...

어떻게 해결해야 할까요?

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

누수 탐지를 진행해서 구체적인 누수 원인이 무엇인지 확인한 후에 그 내용에 따라서 책임을 묻는 걸 고려해 보셔야 할 것으로 보이고 현재 공용 부분에 해당할 가능성이 있어 보이지만 관리 사무소에서 위와 같은 입장이라면 그 수리를 강제하는 것은 어려움이 있고 누수 탐지가 필요할 것입니다 이상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  제시된 누수는 샷시 균열, 외벽 균열, 우수관 손상 등 구조적·공용부 원인 가능성이 높아 관리주체의 수선의무가 우선 적용될 여지가 큽니다. 관리주체가 전용 여부를 이유로 지연한다면 객관적 원인 규명을 위한 누수 진단 후 책임 주체를 명확히 하고, 필요하면 관리주체 상대의 하자보수청구 또는 손해배상청구까지 검토할 수 있습니다.

• 법리 검토
  공동주택 공용부분은 구조체, 외벽, 공용 배관 등이 포함되고, 그 손상으로 인한 누수는 관리주체가 수선의무를 부담합니다. 우수관이 상층 지붕 물을 집수해 내려보내는 구조라면 전형적 공용관이며, 이 경우 누수 피해는 임차인 또는 구분소유자의 부담이 아닙니다. 전용 부분이 원인이 아닌데도 수리를 미루는 것은 관리소홀로 평가될 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  우선 외부 전문 누수 진단업체를 통해 원인부위를 명확히 하는 것이 중요합니다. 진단 결과 공용부 책임이 확인되면 관리주체에 정식 공문 또는 내용증명으로 즉각 보수를 요구하고, 지연 시 관할 지자체 공동주택과에 민원을 병행해야 합니다. 장기간 방치로 인한 곰팡이·내부 손상은 손해배상 항목으로 청구 가능합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  관리주체가 전용 부분을 주장할 경우 진단보고서를 근거로 재반박해야 합니다. 누수로 인한 2차 피해(벽지 교체, 장판, 가구 손상 등)는 사진과 영수증으로 입증을 준비해야 하고, 보수 전후 경과도 기록해야 합니다. 필요한 경우 집합건물 관리단 또는 구분소유자 전체를 상대로 책임 범위를 확정하는 소를 제기할 수도 있습니다.