경매 넘어가고 전입신고하면 보증금 반환받기 어려운가요?

Question

자취로 전세 들어가서몇년 살고 있었는데경매 넘어간다는 법원우편물이왔더라고요!건물주는 걱정할 필요 없다고하는데이제서 전세에대해 찾아보고알아보니 계약하고 전입신고해야대항력이라는게 생겨서 보장받는다고 하더라고요잘 몰라서 전입신고 안하고 살았는데ㅜ경매되어 집주인바뀌면 전재산 날리는건가요?계약할때 왜 전입신고 얘기안하나했는데엄청 기본적인건가봐요 하 무식이 뭔지 학교다닐때 공부열심히 했어야됐는데...집주인이 지금이라도 전입신고하래서 하긴했는데보증금 날라갈까봐하루하루 넘 심장벌리고일도 집중도 안되고 피말리는 기분입니다지금쓰면서도 넘 떨리는데조금 정리하면1. 전세 몇년 거주했으나 전입신고안함(해야되는지를 몰랐음)2. 건물 경매인지 법원우편물 옴3. 그러고 전입신고함4. 보증금 괜찮은건가요?5. 여기말고 어디 물어봐야되나요? 보증금전문변호사 같은게 있나요?제발 좀 살려주세요...

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금에 대한 대항력은 이미 말소기준권리보다 후순위로 보이고 경매가 진행된다면 본인의 임차권은 채권으로 소멸하게 됩니다 . 이럴경우 경매를 통해 낙찰받은 낙찰자에게 대항할수 없어 해당주택에서 퇴거하게 될 확률이 높습니다. 즉 안타깝지만 보증금 대해서 사실상 보호가 어려운 상태로 보여집니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.1. 전세 몇년 거주했으나 전입신고안함(해야되는지를 몰랐음)==> 대항력이 발생되지 않아 보증금 보호에 어려움이 예상됩니다.2. 건물 경매인지 법원우편물 옴3. 그러고 전입신고함4. 보증금 괜찮은건가요?==> 등기사항 전부증명서 상에 경매개시 결정등기 이전에 전입신고 등을 하지 않았다면 보증금 보호가 불가합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고+거주(이사)는 대항력요건으로 갖추어져있어야 되고 대항력이 있고 소액임차인에 해당된다면 최우선변제권을 가지게 됩니다. 경매시 0순위로 최우선변제금액을 변제받을 수있습니다. 말소기준권리(보통 근저당권) 날짜를 기준으로 최우선변제금액이 얼마인지 확인하면 됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 경우 낙찰자의 인수대상이 아니므로 배당신청을 해야합니다. 낙찰금에서 권리순위에 따라 배당이 됩니다.대항력+확정일자는 우선변제권의 요건으로 후순위권리자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 법적보호를 받으려면 대항력과 확정일자를 갖추고 있어야 됩니다.지금이라도 전입신고와 확정일자를 받기바랍니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.매우 안타까운 상황같습니다.우선 질문자님보다 선순위채권이 어느정도인지를 확인해본후 그 금액이 경매낙찰 금액보다 작아 남는금액이 생긴다면 그 금액만큼은 돌려받을 수 있습니다.대항력'과 '우선변제권'을 모두 갖춘(전입신고, 이사, 확정일자를 모두갖춘시기) 임차인은 경매주택에 계속 살 수도 있고, 법원에 배당 요구를 하거나 경매 낙찰자에게 요구해 보증금을 전액 돌려받을 수도 있습니다."임차인이 배당요구를 하더라도 앞선 채권자들에게 먼저 배당을 하고 남는 배당금이 있어야만 돈을 돌려받을 수 있습니다.대출이 많지 않아 남는 배당금이 보증금보다 많다면 운 좋게 손실을 피할 수 있지만 사실상 후순위 임차인에게 돌아갈 보증금은 거의 없는 경우가 대부분입니다"

김영관 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.우편물받고 전입신고하여 대항력을 갖춘경우 순위가 최하위일 가능성이 높습니다. 보증금을 모두잃을 확률이 굉장히 높습니다. 부동산전문변호사에게 자문을 구하시는것이 시급합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약 후  전입하여 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 대항력과 우선변제권을 가집니다.확정일자를 받지 않았다면 선순위 담보채권에 이어 후순위가 되므로 경매를 당하면, 경매낙찰가에서 순위대로 배당을 받게됩니다.다음부터는 임대차계약 후 반드시 확정일자를 받으시기 바랍니다.