가로주택정비사업 현금청산 또는 조합?

Question

안녕하세요.

부모님 집에 가로주택정비사업이 추진되고 있습니다.

그리고, 부모님 집은 층수도 높고 비교적 새 건물로 현재 이 사업을 반대하는 입장입니다.

이에 전문가분들의 조언을 듣고자 여쭙습니다.

1. 해당 지역의 3분의 2가 동의하면, 저희집은 동의하지 않더라도 현금청산에 들어가야하나요?

2. 현금청산 시, 감정평가사에의한 추정이 되는 것 같습니다. 이때, 층수, 건물의 연식 등이 고려되어 산정되는지요..?

3. 현재 부모님집은 4층 건물로 1층과 2층에 월세를 받고 있습니다. 현금청산 시, 월세에 대한 부분도 보상에 들어가는지요..?

4. 만약 사업에 동의하고 조합?이 된다면, 어떤식으로 보상이 추진되는지요..? (상가 임대에 대한 보상도 고려되는지요..?)

다급한 마음에,

질문이 많았던 것 같습니다...

어떤식으로 상담을 받아야하는지 조차 감이 오지않아서 전문가를 찾아가기도 힘든 상황인 것 같습니다.

혹 좋은 전문가분들이 계시다면 추천도 부탁드리겠습니다.

지역은 부산입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,부모님이 동의하지 않아도 현금청산은 피하기 어렵습니다

다만 금액 협상은 가능합니다

,4층 건물이고 월세 수익이 있는 경우, 임대 수익 부분도 일정 비율 반영될 수 있습니다

,현금청산에서 임차인 권리보상금과 임대 수익 환산이 포함되는 경우가 있습니다

다만, 월세 계약 조건, 잔여 임대 기간, 수익률 등을 감안해 일부만 반영될 수 있습니다

정확한 금액은 감정평가사 산정 후 확인이 필요합니다

,조합에 동의하고 참여하면

신축 아파트 분양권 배정,기존 건물 평가 후 정산금 지급,상가 임대 권리보상 포함 가능 → 임차인 계약 상황에 따라 변동이 있습니다

장점: 현금청산보다 장기적 가치 상승 가능

단점: 입주 시점까지 대기, 사업 지연·분쟁 위험

,부산 지역 가로주택정비사업 경험이 있는 전문가 한테 상담을 받으시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 조합설립 시 토지등소유자 80% 이상 및 토지면적 2/3 이상 동의로 설립되면 비동의자는 사업시행계획인가 후 관리처분계획에서 현금청산 됩니다. 2/3가 동의하면 사업 자체 취소는 거의 불가능합니다.

2. 층수, 연식, 위치 모두 고려합니다. 감정평가는 2인 이상이 기준시가 + 권리금 + 사업이익 배분으로 산정됩니다.

3. 포함됩니다. 1,2층 상가 월세는 권리금으로 보상되며 현금 청산 시 기존 임대인 권리를 승계받아 수익 지속이 가능합니다.

4. 분양 신청 또는 현금 청산 둘 중 선택하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

가로주택정비사업은 일반 재개발보다 규모가 작고 절차가 빨라, 새 건물을 소유하신 부모님 입장에서는 당혹스러우실 수 있습니다. 실무적인 관점에서 궁금하신 점을 정리해 드리겠습니다.

가로주택정비사업은 다수결에 의해 사업이 결정되나, 자산 가치는 감정평가를 통해 최대한 보전받을 수 있습니다.

1. 현금청산 진행 여부

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 토지등소유자의 80% 이상, 토지면적의 3분의 2 이상이 동의하여 조합이 설립되면 사업이 확정됩니다. 사업에 반대하더라도 조합원이 되지 않기로 선택(분양신청 미실시 등)하면 현금청산 대상자가 되어 집을 팔고 나가야 합니다. 즉, 내 의사와 상관없이 사업 구역에 포함되면 소유권을 넘겨줘야 하는 구조입니다.

2. 감정평가 시 고려 사항

감정평가는 현행법상 시세와 유사한 수준을 목표로 합니다. 당연히 건물의 연식(구조), 층수, 관리 상태, 토지의 위치 등이 모두 정밀하게 고려됩니다. 특히 부모님 집처럼 비교적 신축이고 층수가 높다면 인근의 노후한 단독주택들보다 훨씬 높은 감정가액을 받게 됩니다.

3. 월세 소득에 대한 보상

안타깝게도 미래에 발생할 임대 수익(월세) 자체를 현금으로 보상해주지는 않습니다. 다만, 해당 건물에서 나오는 수익성이 높다는 점은 건물의 가치를 평가할 때 간접적인 요인이 될 수 있습니다. 현금청산 시에는 주거이전비, 이사비 등은 요건 충족 시 지급되지만 '영업 손실 보상'은 실제 사업자 등록을 하고 직접 영업을 하는 경우에만 해당됩니다.

4. 조합원이 될 경우의 보상

조합원이 되면 현재 자산 가치를 인정받아 새 아파트 분양권을 받게 됩니다.

• 상가 보상: 새로 짓는 건물의 상가를 우선 분양받거나, 주택 대신 상가를 신청할 수도 있습니다.

• 추가분담금: 부모님 집의 감정가가 새 아파트 분양가보다 높다면 차액을 돌려받고, 낮다면 차액을 내야 합니다. 신축 건물이라면 돌려받을 가능성이 높습니다.

부모님께서는 현재 건물의 수익성과 거주 가치가 높으므로, 향후 조합설립 인가 전 공람 절차에서 본인 자산이 저평가되지 않도록 대응하는 것이 중요합니다. 부산 지역은 현재 정비사업이 활발하므로, 지역 내 정비사업 전문 행정사나 부동산 전문 변호사를 통해 감정평가 대응 컨설팅을 받아보시길 권합니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠으며, 우선 조합 설립 추진위원회에서 제시하는 추정분담금 산출 내역을 확보하여 부모님 댁의 예상 감정가가 얼마로 잡혀 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 동의하지 않아도 현금청산 대상이 되나요?

그렇습니다.

가로주택정비사업에서는 조합 설립을 위해 토지 등 소유자의 80% 이상, 토지면적의 3분의 2 이상이 동의해야 합니다. 이 조건이 충족되어 조합이 설립되면, 동의하지 않은 분들은 조합원이 되지 않습니다. 이 경우 조합이 미동의자를 상대로 매도청구소송을 제기할 수 있고, 법절차에 따라 소유권이 강제로 이전되며 현금으로 보상받게 됩니다.

2. 감정평가 시 층수와 건물 연식이 반영되나요?

두 가지 모두 중요한 평가 요소입니다.

감정평가사는 비교표준지를 기준으로 건물의 구조, 용도, 연식(내용연수), 층별 효용 등을 종합적으로 고려합니다.

- 신축 건물의 경우, 연식이 짧을수록 건물 값이 높게 책정되는 경향이 있습니다.

- 층수나 위치에 따라서도 평가액이 달라집니다. 예를 들어 4층짜리 건물이면, 각 층의 용도나 상업적 가치에 따라 일부 층이 더 높은 평가를 받는 식입니다.

3. 현금청산 시 월세 수입도 보상받나요?

현금청산은 부동산 자체의 가치만 보상하는 것이 원칙입니다.

앞으로 받을 수 있는 월세 수입까지 따로 보상하지는 않습니다.

다만, 임차인이 점유 중이라면 영업보상비나 이사비 등은 법적 요건에 따라 조합이 부담해야 할 수도 있습니다. 이 경우에도 해당 금액은 임차인에게 지급되는 부분입니다.

4. 조합원이 될 경우, 보상 방식(상가 임대 포함)

조합에 동의해 조합원이 되면, 현금 대신 새 아파트나 상가 입주권을 받게 됩니다.

- 권리가액: 본인 소유 부동산의 감정평가액과 비례율을 곱해 산정합니다.

- 부모님 건물이 상가주택이라면, 정관에 따라 상가 분양권을 우선적으로 배정받을 수도 있습니다. 새로 지어진 건물에서 임대수익을 얻을 수 있다는 점이 장점이지만, 공사 기간에는 임대수익이 끊기는 점을 감안하셔야 합니다.