정당한 상가 임대차계약 해지사유가 될까요?

Question

음식점 창업을 위하여 상가의 지하 1층 일부를 임대차계약 체결하고, 계약금을 지불하였습니다. 그런데 계약체결 다음날 인테리어 업체를 통하여 알게 된 사실은 해당 지하1층은 주 출입구 외에 1개의 출입구를 더 확보해야 소방완비허가를 받을 수 있으며, 이 상태에서는 허가를 받을 수 없다는 것입니다.

1개의 추가 출입구를 만들기 위해서는 당초 디자인 했던 룸 2개와 일부 좌석공간을 포기하여 공용 통로를 확보해야 하는데, 그렇게 되면 룸 2개를 포함한 상당수의 좌석을 잃게 되어 도저히 음식점을 할 수 없는 상황입니다.

중개인을 통하여 임대인 측에 위와 같은 사실을 알리고, 계약해지 및 계약금 반환을 요구하였으나 임대인 측은 책임이 없다며 계약금 반환 의사가 없습니다.

임대차계약서 및 기타서류에도 임차목적은 음식점을 위한 것임을 명시하고 있으며, 이대로는 소방완비허가를 받지 못하여 음식점을 할 수 없는 상황인데, 임대인 입장에서는 계약해지 요구 수용 및 계약금 반환의 책임이 없는 것인가요?

참고로 아래는 임대차계약서의 계약해지 조항입니다.

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제7조(계약의 해지)

① 임차인은 본인의 과실 없이 임대차목적물의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우에 그 잔존 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 문제해결에 참고하시기 바랍니다.

임대인이 임차인의 음식점 운영을 위한 임대차라는 점을 인식하고 있었고,

또 실제 음식점 영업이 거의 불가능하다는 점이 상당한 정도로 입증될 수 있다면

법적으로 따졌을때는 착오에 의한 의사표시로서 계약을 취소하시는 것도 가능하겠으며

임대차계약서 제7조에 따른 임대차의 목적대로 사용수익할 수 없는 때에 해당한다고 보아 계약해지도 가능하겠습니다.

이상 답변드립니다. 답변이 도움이 되셨다면 '추천' 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

구체적인 사안을 살펴봐야 하며 임대차 계약 당시에 위의 음식점 허가를 조건부로 하여 영업 허가, 소방관련 허가 요건을 임대인이 잘 인지 하였거나 알 수 있었던 경우에 대하여 이를 정당한 해지를 주장해 볼 수 있는데 현재 사정만으로는 상당한 다툼의 여지가 있어 보입니다.