주택 있는 부동산 멸실하고 거래시 양도소득세와 취득세는 어떻게 하나요?

Question

구옥 주택 있는 부동산을 매수하여 사업장으로 사용하고자 합니다.

해당 주택은 멸실할 예정입니다.

다만, 매도자 측에서는 주택이 있어야 양도소득세 감면을 받지만,

매수자 측에서는 주택이 없어야 다주택 중과세를 피할수 있습니다.

주택 멸실후 토지만 거래한뒤 건물을 세우고자 하는데,

방법이 있을지 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

양도소득세와 취득세 처리는 복잡할 수 있으며, 매도자와 매수자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

일반적으로, 건물과 토지를 일괄 양도하는 경우, 건물의 공급은 과세 대상이고 토지의 공급은 면세 대상입니다. 따라서 건물과 토지의 매매가액 안분에 따라 부가가치세액은 차이가 나며, 양도소득세법상에서도 두 물건 간 장기보유특별공제, 세율적용 등에서 차이가 있을 수 있습니다. 매매계약 시 매수자가 부동산 취득 후 건물을 철거하고 토지만을 사용하기로 예정한 상태에서 건물과 토지가 일괄 양도된 경우에서의 양도소득세와 부가가치세의 적용의 차이를 검토하는 것은 중요합니다.

매도자의 경우, 1세대 1주택 조건을 충족하고 매수자의 요청에 따른 멸실조건을 매매계약의 특약사항에 넣어 잔금을 치르기 전에 멸실한 후 잔금을 치르게 되면 계약일 기준으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 가능할 수 있습니다.

매수자의 경우, 잔금 지급일 현재 주택이 아닌 토지를 취득하게 되어 중과가 아닌 기본 취득세율을 적용 받을 수 있습니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

말그대로 매도자에게 주택을 멸실한뒤 등기말소 후 토지에 대해서만 매매를 협의하시면 될듯 보입니다. 다만 매도자 입장에서는 토지 매매시 양도소득세 비과세가 어렵고 멸실에 따른 비용 발생과 행정절차등의 어려움이 있기에 특별히 혜택이 없는 해당 제안을 수용하기는 쉽지 않아보입니다. 결론적으로는 두분 다 중과세를 피하는 절세를 하기는 어려울것으로 보입니다. 그렇다면 당연히 매도자 보다는 매수자가 부담할 가능성이 커 보입니다.

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