임대사업자 자진말소 및 매도 시 폐업신고 시점?

Question

소형 도시형생활주택을 보유중입니다.

8년 임대사업자등록을 자진말소하고 매도하려고 하는데,

현재 일반시설자금 담보대출이 있습니다.

잔금 때 전액상환하려고 하는데,

구청에 주택임대사업자등록만 말소하고 매도하면

국세청에 나중에 폐업신고를 해도 불이익이 없나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

구청 주택임대사업자와 세무서상 사업자는 별도의 개념입니다. 해당 임대사업자 주택을 매도하고 세무서 사업자를 바로 폐업처리하지 않으셔도 별도의 불이익은 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대사업자가 자진 말소 신고를 한 이후에 1년 내 임대주택을 팔면 양도소득세 중과(重課) 적용을 받지 않는다. 또 기존 임대등록기간에 발생한 소득이라든지 보유에 따른 각종 세제혜택은 등록 말소 전까진 유지된다.

기획재정부는 7일 이 같은 내용의 '임대주택 세제지원 보완조치'를 발표했다.

앞서 지난 4일 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'이 국회 본회의를 통과했다. 이 개정안은 임대사업자로 등록한 뒤 4년 단기 또는 8년 장기로 임대한 집주인에게 제공했던 취득세 등 세제감면 혜택을 폐지하는 것을 골자로 한다.

기재부는 "기존 사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 임대주택 세제지원 보완조치를 마련한 것"이라고 했다.

임대사업자 양도세 중과 보완책은

현행 조정대상지역 내 다주택자가 의무임대기간(단기 5년, 장기 8년 이상)을 충족하지 못하고 처분했을 때 적용되는 양도세율은 기본세율에 10%포인트(2주택자) 또는 20%포인트(3주택 이상)씩 중과된다.

이번 보완조치에 따라 자진·자동등록 말소된 사업자가 의무임대기간의 '2분의 1' 이상을 지켰다면 양도세 중과가 적용되지 않으며, 법인세 추과과세(세율 10%포인트↑)도 없다. 다만, 자진폐업 땐 등록말소 후 1년 내 양도해야만 중과세가 없다.

의무임대기간(2분의 1이상 충족 시)을 지키지 못했어도 임대사업자의 거주주택을 임대등록말소 후 5년 채 양도하면 1세대1주택 비과세(양도세 면제)를 적용받는다. 이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 말소된 경우에도 감면받은 세액이 추징되지 않는다.

임대등록기간 동안 세제지원 유지

민특법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형(단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택)에 대해 자진·자동등록 말소 전까진 세제지원이 유지된다. ▲임대소득에 대한 분리과세 시 필요경비 우대 ▲등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득·법인세 감면(30%, 75%) ▲등록임대주택에 대한 종합부동산세 비과세 등 기존 세제혜택을 받을 수 있다는 것이다.

의무임대기간이 경과하기 전에 등록을 말소한 경우에도 그간 감면받은 세금은 추징되지 않는다. 단기임대주택이 4년으로 말소되면서 5년 요건을 채우지 못했거나, 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못한 경우를 예로 들 수 있다.

재건축·재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종부세 등은 추징되지 않는다.

7월11일 이후 등록분에 대한 세제지원 적용 배제

7월 11일 이후 ▲민특법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 ▲단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종부세, 양도세 등 관련 세제지원 적용을 받지 못한다. 기재부 관계자는 "이러한 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않는다"고 밝혔다.

정부는 이러한 보완조치에 대해 관련 법령 개정절차(법률 개정사항은 9월초 국회에 제출, 시행령 개정사항은 9월 시행)를 거쳐 시행한다는 방침이다.