승소한 후 상대방 땅을 경매신청했습니다

Question

호재가 많은 지역 땅이던데 신청하고 감정가 나오기 기다리는 단계인데 건축물대장 떼보고 미등기건물이 있고 땅소유주가 아닌사람이 소유주로 살고 있는것을 알게되었습니다

땅위에 건물이 있는것은 알고 있었으나 부동산 어플에서 집 연면적이 5평 1층으로 되어있어서 집에 대해서는 신경도 쓰지 않았는데 로드뷰로 보니 그땅위의 집이 1층은 맞는데 면적이 45평 땅의 절반 채 못된 크기로 보여서 건축물 대장을 이제 떼보니

건축물대장에도 5평 정도 면적만 기재되어 있었습니다. 불법증축인가요?

그 건물은 현재 땅주인이 그땅을 상속받기 전부터 지어진 것이었습니다. 그 건물 면적도 상속받기 전부터 땅의 절반가량 그대로였습니다

과거 연도별 로드뷰로 확인해봤습니다

그 주변 필지모두 그땅주인의 형제자매의 각각 단독 소유로 상속및 증여로 물려받은 땅들이라 필지가 다붙어있습니다. 일가친척들이 모두 사용하는 구역인 것 같았습니다. 각각 필지 위에는 땅소유주와 동일인으로 집이 지어진 상태인데 제가 경매신청한 이 땅주인의 땅에만 집안 성씨가 다른 사람이 소유로 되어있었습니다

감정가 너무 낮을거같은데 위치는 앞으로 땅값이 더 오를 지역이라 차라리 제가 입찰하고 전체 받을 돈인 판결금에서 일부를 땅값 제하고 상계하는게 나을까요?어차피 이걸 몰랐을때도 그 땅값은 현재 시세 많이 쳐도 제가 받아야 할 돈에 턱없이 부족합니다.

건물주는 나중에 철거소송하고요

법정지상권 성립할까요?

Answer 1

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

✔️법정지상권 성립 요건

1. 저당권 설정 당시 건물이 있어야 함

토지에 저당권을 설정할 때 이미 그 위에 건물이 있어야 합니다. 만약 나대지에 저당권을 설정한 뒤에 건물을 올렸다면, 법정지상권은 인정되지 않습니다.

2. 경매를 실행한 저당권 설정 시 토지와 건물 소유자가 같아야 함

이 부분이 가장 중요합니다. 저당권을 설정할 때 땅 주인과 건물 주인이 반드시 동일해야 합니다. 처음부터 소유자가 서로 달랐다면 법정지상권은 성립하지 않습니다.

3. 경매 등으로 소유자가 달라져야 함

토지나 건물 중 하나가 경매 등을 통해 팔리면서 땅 주인과 건물 주인이 달라질 때 법정지상권이 인정될 수 있습니다.

4. 등기 여부와는 무관

건물이 무허가이거나 아직 등기되지 않은 상태라도, 위 요건들을 모두 갖추면 법정지상권이 성립할 수 있습니다.

✔️관습법상 법정지상권 성립요건

1. 처분 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 합니다

매매, 증여, 상속 등으로 소유자가 바뀌기 바로 전에는 땅과 건물의 주인이 동일인이어야 합니다. 처음부터 끝까지 계속해서 소유주가 다른 사람이었다면 요건이 성립되지 않습니다. 현재는 성이 다른 사람이 소유하고 있더라도, 예전에 상속이나 증여 과정에서 한 번이라도 소유자가 같았던 적이 있는지가 핵심입니다.

2. 매매, 증여 등 적법한 사유로 소유자가 달라져야 합니다

토지와 건물의 소유자가 경매(임의경매)가 아닌 매매, 증여, 상속, 또는 공유물 분할 등의 정당한 이유로 나뉘어야 합니다. 이번 사례처럼 상속이나 증여로 땅을 물려받았다면, 이 과정에서 소유권이 각각 갈라졌는지 확인할 필요가 있습니다.

3. 건물 철거에 대한 특약이 없어야 합니다

토지 소유권을 넘길 때 "건물을 철거한다"는 명확한 합의나 특약이 없어야 합니다. 이러한 조항이 있으면 해당 요건을 충족하지 못합니다.

✔️철거비용+명도소송비용(이사비용) 등등 합리적인 선택하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.

지상에 무허가건물이 있는 상태인것 같습니다. 5평짜리 주택과 무허가 건물이 지어진 이력등을 종합적으로 검토를 해 봐야 법정지상권 성립여부를 따져 볼수 있습니다. 직접 낙찰받아 건물 부분 해결해야 하는 시간이 걸리는 만큼 향후 지가상승이 될 가능성이 있다면 직접 낙찰받으시는 것도 검토해 보실만할 것 같습니다. 해당토지가 위치를 몰라 더 이상의 답변은 어렵네요.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

건축물 대장 5평 VS 실제 45평이면 무허가 불법 증축일 가능성이 매우 높습니다.

과거 소유 관계에 따라 법정지상권이 성립할 수 있지만 확실치 않습니다.

이 상태에서 경매로 낙찰받아 판결금과 상계처리 하는건 너무 위험하다 생각합니다.

Answer 4

그 주변 필지모두 그땅주인의 형제자매의 각각 단독 소유로 상속및 증여로 물려받은 땅들이라 필지가 다붙어있습니다. 일가친척들이 모두 사용하는 구역인 것 같았습니다. 각각 필지 위에는 땅소유주와 동일인으로 집이 지어진 상태인데 제가 경매신청한 이 땅주인의 땅에만 집안 성씨가 다른 사람이 소유로 되어있었습니다

감정가 너무 낮을거같은데 위치는 앞으로 땅값이 더 오를 지역이라 차라리 제가 입찰하고 전체 받을 돈인 판결금에서 일부를 땅값 제하고 상계하는게 나을까요?어차피 이걸 몰랐을때도 그 땅값은 현재 시세 많이 쳐도 제가 받아야 할 돈에 턱없이 부족합니다.

건물주는 나중에 철거소송하고요

법정지상권 성립할까요?

==> 현재 상황에서 법정지상권 성립여지가 있습니다. 이러한 경우 토지를 확보한다면 건축물 소유자에게 지료 청구 가능하고 이를 태만히 하는 경우 계약해제 및 철거, 또는 매입을 요청하시는 순으로 진행되어야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

건축물대장에 5평으로 기재돼 있으나 실제로는 약 45평 규모라면 대장과 현황이 다른 불법증축 가능성이 매우 높고, 감정평가 시에도 대장 기준으로만 평가되거나 철거 전제 감정이 이루어져 감정가는 낮게 나오는 것이 정상이며, 법정지상권은 원칙적으로 토지와 건물이 과거 동일 소유였다가 강제집행 등으로 소유가 분리된 경우에만 성립하므로, 질문 사례처럼 건물 소유자가 애초부터 토지 소유자가 아니었다면 법정지상권이 성립할 가능성은 낮고, 낙찰자가 토지를 취득하면 건물주를 상대로 건물철거 및 토지인도 청구가 가능한 구조입니다.