안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
아파트 전세사기 유형:
깡통전세 (부적절한 전세가): 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준입니다. 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷해 집값 하락 시 세입자가 전세금을 받지 못할 위험이 있습니다. 보통 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세라고 합니다.
역전세: 주택가격이 하락하며 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 전세 계약이 만료된 임차인에게 전세금을 돌려주기 어려워진 상황을 말합니다. 뉴스에 따르면 최근 전셋값이 큰 폭으로 하락하며 역전세난이 많이 발생했습니다.
중요 사실 허위/미고지: 선순위 임차보증금이나 근저당 설정 금액을 숨기거나 속이고, 종부세나 재산세 등 당해세 체납 사실을 미고지합니다.
대항력 요건 악용: 전입 다음날 성립하는 임차인의 대항력을 악용해 전입 당일에 주택을 매매하거나 담보물권을 설정하는 방식입니다.
전세 계약 전 꼭 체크해야 할 사항:
전세가율 확인: 전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 80%가 초과할 시 위험한 주택으로 판단합니다. 안전하다고 판단되는 건물의 전세가율은 50~60%대입니다.
등기부등본 확인: 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인하고, 공인중개사의 자격 등록 여부도 확인해야 합니다.
건축물대장, 등록여부 확인: 주택 용도를 확인하고, 무허가, 불법건축물 등록 여부를 확인해야 합니다.
세금 체납에 관한 특약:
임대인은 세금 체납이 없다는 사실을 확인하고, 세금 체납이 있는지에 대한 여부를 임차인에게 안내해야 합니다.