보증금 최우선 변제액을 못받는 경우도 있나요?

Question

집을 계약할 때 근저당+선순위보증금이 매매가액의 70%이하면 안전하다고 들었습니다.

제가 3000만원으로 계약을 진행한다고 할 때, 3000만원이 소액보증금으로 최우선변제액에 해당되는데, 그러면 위의 금액이 넘어가도 보장이 되는 걸까요?

아니면 최우선변제액도 전부 못받을 가능성도 있는 걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 윤관열 변호사입니다.

• 최우선변제 요건 충족 여부
  최우선변제를 받기 위해서는 임차인이 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다. 대항력은 임대차계약서 작성 후 주민등록 전입신고와 확정일자를 통해 확보됩니다. 이러한 요건을 충족하지 못했다면 최우선변제 보호를 받을 수 없습니다.

• 부동산 경매 대금 부족
  경매 또는 공매로 집이 처분될 때 매각 대금이 근저당, 선순위채권, 경매비용 등을 충당한 후 남는 금액이 부족하면 최우선변제액도 받을 수 없게 됩니다. 즉, 최우선변제는 보장이 아닌 경매 낙찰 대금에서 우선적으로 지급되는 권리일 뿐, 매각 대금이 부족하면 일부 혹은 전부를 받지 못할 수 있습니다.

• 근저당 및 선순위 보증금 비율 초과
  최우선변제는 근저당권자보다 우선적으로 변제받을 권리를 가지지만, 근저당과 선순위 보증금의 합계가 집값을 초과하면 실제로 변제를 받기 어려워질 가능성이 있습니다. 예를 들어, 근저당과 선순위 보증금이 매매가의 70%를 초과하면 경매 낙찰 대금으로 소액보증금을 지급할 여력이 부족할 수 있습니다.

• 지역별 최우선변제액 한도 초과
  지역별로 최우선변제액과 소액보증금 기준은 법으로 정해져 있습니다. 예를 들어, 수도권과 비수도권의 기준이 다를 수 있으니, 계약 당시 해당 지역의 최우선변제액 한도를 확인해야 합니다.

사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

소액보증금액이 건물의 가치 자체를 넘어서는 경우가 아니라면 특별히 문제가 되지 않습니다.

다만 만약 경매낙찰가액이 3000만원 미만이 될 경우에는 문제가 될 수 있는 부분은 주의하셔야 합니다.