전세사기 임차인이 경매로 낙찰 받고 싶은데요
일단 집주인은 줄수있는 돈이 없다고 합니다
건물 다른 호수에 임차권등기도 걸려있고, 집주인 세금 체납으로 세입자도 안구해지고
전세금을 돌려받을 확률이 거의 없어보입니다.
그런데 알고 보니까 해당 지역이 1월달에 신속통합기획으로 재개발이 확정이 됐더라구요
그래서 현재 전세로 살고있는 집을 경매로 낙찰받아볼까 하는데,
소요 기간이 얼마나 될까요?
그리고 최초시작가는 가격이 어떻게 매겨지는건가요?
재개발 확정이면 해당 상황에 맞게 가격이 매겨지는 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세사기 피해 임차인에게는 우선매수권이 부여됩니다. 그에 따라 경매가 진행되고 낙찰이 될 경우 해당 낙찰가격에 우선하여 매수를 진행하실수 있습니다. 즉, 얼마에 낙찰이 될지 모르므로 가격은 현시점알수 없습니다, 그리고 우선 매수권을 사용해도 결국 낙찰대금은 지급을 하셔야 하고, 해당 보증금은 배당과정을 통해 받거나 상계처리를 하셔야 합니다. 재개발 확정은 경매 입찰자들에게 영향을 줄수 있고 해당 부분이 감정가에 영향을 준다고 해도 결국 입찰참여자들이 해당 가격에 입찰을 하지 않으면 유찰되어 재경매시 하락이 되기 떄문에 실제 최저매각대금에 호재를 포함한 감정평가액은 크게 의미가 없습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세사기 임차인이 경매로 낙찰받고 싶어하시는 상황에 대해 이해합니다. 재개발 확정된 지역에서의 경매 낙찰은 특별한 상황이며, 여러 요소를 고려해야 합니다.
소요 기간은 경매 낙찰까지의 소요 기간은 다양하게 변할 수 있습니다.
일반적으로 경매 낙찰을 위해서는 먼저 소송을 진행하여 승소 판결문을 얻어야 합니다. 판결문, 집행문, 송달확정증명원이 있어야 경매신청이 가능하기 때문입니다.
전세금반환소송은 보통 5개월 정도 소요되며, 소송 종료 후 경매 신청 시 법원에서 경매허가 결정을 내리기까지 1달 정도 소요됩니다.
따라서 총 소요 기간은 약 6개월 정도로 예상됩니다.
경매의 최초시작가는 해당 물건의 감정평가액을 기준으로 결정됩니다.
감정평가액은 전문 감정사가 해당 부동산의 시장 가치를 평가한 금액입니다.
재개발 확정된 지역의 경우, 해당 상황에 맞게 감정평가액을 조정할 수 있습니다.
경매 시작 시 최초시작가는 감정평가액에서 일정 비율(예: 70% 또는 80%)을 차감하여 설정됩니다.
경매 참여자들은 이 최초시작가를 기준으로 입찰을 진행하며, 경매 가격은 입찰자들의 경쟁에 따라 결정됩니다.
재개발 확정된 지역에서의 경매 낙찰은 특별한 상황입니다.
해당 지역의 재개발 계획이 확정되었다면, 미래적 가치를 고려하여 입찰자들이 더 높은 가격을 제시할 가능성이 높습니다.
따라서 경매 낙찰가는 감정평가액보다 높게 형성될 수 있습니다.
입찰자들은 재개발 후의 가치 상승을 고려하여 경매에 참여하게 됩니다.
요약하자면, 경매 낙찰을 고려하시는 경우, 소요 기간과 최초시작가를 고려하고, 재개발 확정된 지역에서의 경매는 미래 가치를 고려하여 경쟁적인 입찰이 이루어질 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
그런데 알고 보니까 해당 지역이 1월달에 신속통합기획으로 재개발이 확정이 됐더라구요
그래서 현재 전세로 살고있는 집을 경매로 낙찰받아볼까 하는데,
소요 기간이 얼마나 될까요?
==> 소요기간은 예측이 곤란합니다. 가급적 저렴한 가격으로 낙찰을 받아야 하는 만큼 시간을 가지고 기다려야 합니다.
그리고 최초시작가는 가격이 어떻게 매겨지는건가요?
==> 감정평가액을 기준으로 입찰이 시작됩니다.
재개발 확정이면 해당 상황에 맞게 가격이 매겨지는 걸까요?
==> 그렇지 않습니다