집주인 위법행위 고발과 추후 명도소송
안녕하세요, 변호사님.
현재 재개발 예정 주택 관련 임대차 분쟁으로 형사 고발 및 명도소송 가능성까지 함께 검토가 필요한 상황이라 상담을 요청드립니다.
저는 임대차 계약의 당사자는 아니고, 계약자 지인의 동의를 받아 거주하던 실거주자(사실상 점유자)입니다. 제 명의의 임대차 계약서는 전혀 존재하지 않습니다.
1. 사건 요약
해당 주택은 재개발 구역(관리처분계획 인가 완료)상태였음에도,
이 사실을 고지받지 못한 채 지인이 임대차 계약을 체결하였습니다.기존에 LH 전세 계약(일부 지분)이 법적으로 유지 중인 상태에서 이중 임대 구조가 형성된 정황이 있습니다.
전입신고를 하려 하자 “조합에서 안 된다고 했다”는 이유로 임대인 측이 전입신고를 차단하였고, 이 과정에서 문자 증거도 보유 중입니다.
이에 대해 현재 형사상 ‘사기 미수 및 권리행사방해’로 고발을 진행할 예정입니다.
2. 현재 거주 및 명도 관련 상황
저는 현재 해당 주택을 실제 점유 중인 실거주자입니다.
임대차 계약자는 중순에 퇴거 예정이나,
저는 고발 절차가 진행 중인 상황에서 바로 퇴거하지 않고 점유를 유지할 계획입니다.이 과정에서 집주인이 저를 상대로 ‘불법점유자’ 프레임으로 명도소송을 제기할 가능성이 있어,
이에 대한 방어 전략을 사전에 정리하고 싶습니다.
3. 제가 법적으로 확인받고 싶은 핵심 쟁점
형사 고발(사기 미수, 권리행사방해)을 진행하는 것이
명도소송 대응에서 ‘정당한 점유 사유’로 방어에 실질적으로 도움이 되는지임대차 계약 당사자가 아닌 실거주자인 제가
계약자 퇴거 이후에도 ‘즉시 불법점유자’로 보기는 어려운지향후 명도소송이 제기될 경우,
형사 고발 진행 중
재개발 인가 은폐
이중 임대 구조
전입신고 방해
이러한 사정들이 퇴거 유예 또는 점유 정당성 주장에 얼마나 영향을 미치는지
형사 고발과 별도로,
집주인의 위법행위(이중임대, 재개발 사실 은폐, 전입신고 방해)를
명도소송에서 항변 사유로 어떻게 가장 효과적으로 구성할 수 있는지
4. 상담 목적
형사 고발은 처벌 목적 + 향후 민·형사 분쟁에서의 방어 명분 확보 목적입니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
임대인의 재개발 사실 은폐, 이중 임대, 전입신고 방해와 같은 위법성이 존재한다면 선생님께서 점유를 즉시 불법으로 평가받는 것은 단정하기 어렵습니다. 형사 고발은 점유 권원을 직접 발생시키는 절차는 아니지만, 임대인의 위법성을 객관적으로 드러내어 명도소송에서 점유 유지 필요성, 신의칙 위반 주장 등을 보강하는 데 실질적 도움이 될 수 있습니다.법리 검토
해당 법률은 점유가 법률상 원인에서 발생하거나 보호할 가치가 있는 경우에는 불법점유로 보지 않는다는 입장을 취하고 있습니다. 재개발 인가 사실을 고지하지 않고 이중 임대를 하였다는 점, 전입신고를 임의로 차단하였다는 점은 계약 자체의 중대한 하자로 평가될 여지가 있습니다. 이러한 사정은 실거주자인 선생님께서 계약 당사자는 아니더라도 점유 형성의 경위상 일정한 보호 필요성을 인정받을 가능성을 높입니다. 다만 형사 고발이 곧바로 점유 권한으로 전환되는 것은 아니므로 양 절차의 법적 효과는 구별하여 판단해야 합니다.수사 또는 재판 대응 전략
명도소송이 제기될 경우 임대인의 위법한 계약 체결 과정, 전입신고 방해 문자, 이중 임대 정황 등을 근거로 선생님께서 단순 무단점유자가 아니라 임대인의 기망적 행위로 인해 점유하게 된 상황임을 강조하는 것이 중요합니다. 형사 고발이 병행되고 있다는 사실은 사안이 단순한 명도 문제가 아니라 임대인의 위법성이 심사 중이라는 점을 재판부에 전달하여 퇴거 시점 조정이나 점유 정당성 판단에 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 재개발 인가 은폐 역시 계약의 중대한 하자로 제시할 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
점유 유지 과정에서 임대인과의 통화, 문자, 전입신고 차단 정황 등 모든 자료를 충분히 확보해두시는 것이 필요합니다. 임대인의 퇴거 요구가 있을 때에도 분쟁이 임대인의 위법행위에서 비롯된 것이라는 점을 명확히 기록으로 남겨 향후 명도소송에서 불이익을 방지하셔야 합니다. 명도소송에서는 점유의 권원을 주장하기보다 임대인의 중대한 위법행위로 인해 즉시 퇴거를 강제하는 것이 부당하다는 점을 중심으로 항변을 구성하는 것이 효과적입니다.