여러 사정으로 인해 직장 근처의 아파트를 보고 있는데..
십수년째 직장생활을 하고 있는 평범한 회사원입니다.
현재 집과 직장과의 거리도 멀록, 애들 학교 문제도 있고해서 직장 근처의 아파트를 보고 있습니다.
다소 구축이 많지만 감수하고 현재 살고 있는 아파트와 맞교환 혹은 차익지불 조건으로 하고 싶은데..
만약에, 저의 아파트가 5억이고, 교환하고자 하는 아파트가 4억이면...1억을 받고 맞교환하면 될 것인데..
이때, 세금관계는 어떻게 되나요? 정확히 법적으로 문제는 없나요?
아니면..단순히 일반 거래와 차이가 없는것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
교환매매의 경우 상대방이 동의를 하여 합의가 되었다는 전제하에 법으로써 문제가 되지 않고 질문에서 처럼 차액에 대한 지급과 서로 부동산 소유권을 주고 받게 됩니다. 여기서 세금은 일반매매와 동일하게 매도하는 아파트에 대해서는 양도소득세, 교환으로 받은 아파트에 대해서는 취득세가 부과 됩니다. 여기서 차액만을 과세표준으로 하는게 아닌 교환가격+차액을 포함한 금액을 과세표준으로 하게 됩니다. 결국 질문자님은 취득가격은 4억이 되고 양도소득세에서 매도가격은 5억이 됩니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
부동산 맞교환은 두 주택의 소유권을 서로 바꾸는 거래입니다. 부동산 맞교환을 할 때에는 취득세와 양도세를 모두 납부해야 합니다. 취득세는 교환받은 주택의 가격에 따라 달라지며, 양도세는 교환한 주택의 양도소득에 따라 달라집니다. 양도세는 교환한 주택의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 양도가액은 교환받은 주택의 가격과 정산차액의 합입니다. 정산차액은 두 주택의 가격 차이를 현금으로 지불하는 금액입니다.
예를 들어, 저의 아파트가 5억이고, 교환하고자 하는 아파트가 4억이면, 1억을 받고 맞교환하면 됩니다. 이때, 저의 아파트의 양도가액은 4억 + 1억 = 5억이고, 교환받은 아파트의 취득가액은 4억입니다. 만약 저의 아파트의 취득가액이 3억이고, 필요경비가 1억이라면, 저의 아파트의 양도소득은 5억 - 3억 - 1억 = 1억이 됩니다. 이 양도소득에 대해 양도세를 납부해야 합니다. 양도세율은 주택의 보유기간과 주택의 종류에 따라 다릅니다. 일반적으로 2년 이상 보유한 주택의 경우, 양도소득의 6%를 양도세로 납부해야 합니다. 따라서 저의 경우, 1억 x 6% = 600만 원을 양도세로 납부해야 합니다.
또한, 교환받은 아파트의 가격인 4억에 대해 취득세를 납부해야 합니다. 취득세율은 주택의 종류와 면적에 따라 다릅니다. 일반적으로 85㎡ 이하의 주택의 경우, 취득가액의 1%를 취득세로 납부해야 합니다. 따라서 저의 경우, 4억 x 1% = 400만 원을 취득세로 납부해야 합니다.
부동산 맞교환은 일반 거래와 비슷하지만, 세법상 일부 절세 혜택을 받을 수 있습니다. 가족 간에 주택을 교환할 때에는 차액의 3억원 또는 시가의 30% 중 적은 금액은 증여세 과세 대상에서 제외됩니다. 또한, 기존 주택에 2년 이상 실거주한 1가구 2주택자가 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 기존 주택을 맞교환할 경우, 1주택자와 동일하게 12억원까지는 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이러한 절세 혜택을 잘 활용하시면, 부동산 맞교환을 통해 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
부동산 맞교환은 중개사 없이 법무사만 끼고 하는 경우가 많습니다. 하지만, 중개사를 통해 교환계약서를 작성하고, 각종 증빙서류를 준비하고, 근저당 말소와 소유권 이전 등기를 확인하는 것이 안전합니다. 또한, 교환할 주택의 가격과 상태를 정확하게 파악하고, 취득세와 양도세를 미리 계산하고, 교환일을 협의하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
교환거래는 정말 성사되기 어렵습니다. 매도하시고 매수하시는게 정신건강에도 좋으실겁니다.