1가구2주택일때 양도소득세 기준이 어떡게 되나요?

Question

서울에 주택하나를 보유하고 있는데요 처분 하려하는데 양도소득세에 대한 기준이 어떤지 알고싶네요 또한 양도 소득세 이외에 다른 종류에 세금이 있는지도 알고 싶습니다.

현재 주택 하나를 처분하지못하여 비과세 혜택을 받지 못해 인터넷을 보니깐 과세금액이 엄청 크다하더라구요

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

조정지역 2주택자인 경우 5월 31일까지 양도할 경우 기본+10%의 세율이 적용되고, 6월 1일 이후 양도할 경우 기본세율+20%의 양도소득세율이 적용됩니다. 다만, 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건에 해당한다면 양도소득세 비과세가 가능합니다.

기존주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도할 경우 기존주택은 양도세 비과세가 가능합니다. 만약, 신규주택 취득 당시 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이라면 1년 이내에 기존주택을 양도+신규주택으로 전입신고를 하셔야 합니다. 단, 신규주택 취득일이 18년 9월 13일 이전이라면 3년이내 기존주택을 양도하면 되고, 18년 9월 14일 ~ 19년 12월 16일 사이라면 2년 이내 기존주택을 양도하면 비과세가 가능합니다.

양도하는 기존 주택은 당연히 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유+17년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우 2년 이상 거주)을 충족해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 적용 대상인지 확인바랍니다

취득세에서 ‘일시적 2주택자의 개념은 국내에 주택 등을 1개 소유한 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 등의 이유로 다른 2주택을 추가로 취득한 후 3년 이내 종전 주택을 처분하는 경우’를 말한다. 이때 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있으면 1년 내에 종전 주택을 처분해야 한다.

소득세법에도 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 요건이 있다. 신규 주택은 종전 주택 취득일로부터 1년이 지난 후 취득하고, 양도하는 종전 주택은 2년 이상 보유해야 한다. 신규 주택 취득 후 1년 이내 종전 주택을 양도해야 하며, 1년 이내 세대 전원이 신규 주택으로 전입신고를 마쳐야 한다.

단, 신규 주택을 취득할 당시 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아있을 경우에는 양도 및 전입 기간이 기존 임대차계약의 종료일까지 연장된다. 최대 기한은 신규 주택 취득일로부터 2년까지다.

이같은 임차인의 임대차 계약에 대한 예외사항이 취득세 중과 배제 요건에는 없는 점이 오해를 낳기도 한다. 취득세에서는 임대차 계약 유무와 관계없이 정해진 기간 내에 종전 주택을 처분해야 중과되지 않는다. 소득세법상 비과세를 받더라도 취득세가 중과될 수 있는 것이다.

이 회계사는 “취득일로부터 일시적 2주택 기간인 3년(조정대상지역 내 1년) 이내 종전 주택 등을 처분하지 못하면 취득세를 추징하는데, 취득세 추징세액은 취득세 부족세액뿐 아니라 과소신고 가산세(10%)와 납부불성실가산세가 합해진 금액”이라며 사전에 유의할 것.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.