전세계약 만료 2달째 전세금 미반환 어떻게 해야할까요?

Question

2024년 2월 14일을 만기였고 11월 14일, 3개월 전에 재계약하지 않겠다고 문자보내고 전화하겠다는 답장받고 내용증명은 따로 보내지 않았습니다. 부동산에 사진찍으러 오고 매물올렸는데 지금까지 보러 거의 오지 않는 상태입니다. 서울지역에 원룸 전세금은 1.6억이고 1.2-1.4억에 내놔도 안 나가는 상황인데 특이사항으로는 건물전체 등기가 한번에 나오는 다가구건물이라 보증보험은 가입하지 못 했고 3월기준으로 주민센터에서 확정일자 내역 떼서 확인한 결과 19호실 중에 저보다 확정일자 빨리 받은 호실은 2개, 합쳐서 전세금 3억정도 있는거같고 전체 호실합하면 20억쯤되어 있어서 월세보단 전세비중이 훨씬 높게 되어있네요;; 채권채고액도 6억정도?

이러한 상황으로 임차권등기를 실행해서 지연이자를 받고 경매로 넘긴다 한들 보증금 전체를 보호받지 못 할 것 같다는 생각으로 현재 은행에는 대출연장 후 세입자가 구해지길 기다리고 있는 상황인데 현재 거주하고 있기때문에 전세이자지원도 못 해 주겠다고 하고 원래 계약만료 기간에 소득이 잡히지 않아 버팀목으로 갈아타서 이사갔으면 1.8% 이율로 지낼 수 있던 상황에 4%대 이자 내야한다고 말한거에 대해서는 투명하게만 증명하면 몇백이든 보상해준다는 전화통화도 녹음은 해 놨는데 보증금 일부라도 돈 생기면 먼저 준다고 했지만 이제까지 아무런 조치가 없어 과연 선뜻 보상해주지 않을 꺼같고 슬슬 지치네요.

현 상황 요약

1. 2024.02.14 전세계약 만료, 3개월전 계약해지 의사 전달

2. 세입자 구해질때 까지 전세금 못 돌려주는 상황

3. 다가구건물 입주로 보험 X

4. 신용문제등으로 전세대출연장은 했으나 계속 살 생각은 없다는 의사 밝힘

질문

1. 이러한 상황에서 전에 했던 계약해지 의사표현을 바탕으로 내용증명을 보내면 효력이 있을까요?

2. 2022년 입주당시 소액임차인기준이 부합하지 않아 필수보상범위가 아닌걸로 알고있는데 여기 더 이상 살 생각은 없습니다. 현 상황에서 취할 수 있는 조치와 가장 좋은 방법이 뭐가 있을까요?

3. 만약 최후의 수단으로 임차권등기를 했을 시 전세대출은 상관없나요?

4. 그 외에 제가 조치해야하거나 요구해야할 점이 있을까요?

구자균 · Accepted Answer

안녕하세요 구자왕 입니다.굳이 내용증명이 아닌 계약을 해지에 대한 합의사항 증빙서류[문자, 녹취록 등]도 효력이 있습니다.임차권설정등기 자체만으로 임대인에게 압박이 갈 수 밖에 없습니다. 임대인에게 임차권등기 후 지연이자 및 손해배상도 전부 청구할 계획이 있다라고 통보하시는게 좋습니다.네 상관 없습니다.임차권설정후 보증금 반환 소송을 하신 다음, 추심 명령으로 임대인 통장까지 압류하는 방법은 있습니다.유튜브에 검색하시면 비교적 많은 자료 있으니 참고 바랍니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

유창효 · Answer

이미 계약은 만기시에 종료가 된것으로 보이며, 현상태는 보증금 미반환에 따른 점유를 유지중인것으로 보입니다.
임차권등기명령신청과 지급명령신청 후 반환소송을 진행하시는게 최선으로 보입니다.
임차권등기와 전세대출은 관계가 없습니다.전세대출 연장이 되었다면 해당 법적조치.이후 보증금 회수후 중도상환하시면 됩니다
일단 임차권등기등의 법적진행과 더불어 임대인과 협의를 동시에 진행하셔야 할듯 보입니다

답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.