소액보증금 최우선변제금 대상 여부 궁금증
1. 빌라에 2019년 10월 16일에 근저당 6억원 가량이 설정되었음
2. 확정일자 2021년 9월 13일
점유개시일자2021년 10월 1일
주민등록일자 2021년 10월 5일
전세금 8천만원으로 계약하여 현재까지 거주중
3. 기존 계약 만기일에 계약서 작성 없이
3천만원 일부 반환 받은 후 나머지 금액을 돌려받지 못해 현재까지 계속 거주중인 상황
4. 현재 임의 경매 개시 결정되어 경매심의중
이런 경우에 경매로 건물이 넘어가게 되면 최우선 변제금을 받을 수 있는 대상이 되나요?
2019년도 기준 대구 소액보증금 대상이 6천만원이고
2300만원까지 받을 수 있는걸로 알고 있습는대
저도 2300만원을 근저당에 앞서 받을 수 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
질문 주신 상황에서 임차인은 2019년에 설정된 근저당권 이후에 전입과 확정일자를 갖춘 후 거주를 시작했으므로, 대항력과 우선변제권은 모두 근저당권보다 후순위로 평가됩니다. 다만 소액임차인으로서의 요건을 충족한다면, 근저당권보다 우선하여 일정 금액의 최우선변제를 받을 수 있습니다. 2021년 대구광역시 기준으로 소액임차인 범위는 보증금 6천만원 이하이며, 그 중 2천만원까지가 최우선변제 대상이었습니다. 따라서 질문자의 보증금 8천만원은 한도를 초과하므로 소액임차인으로서의 최우선변제권은 인정되지 않습니다.법리 검토
주택임대차보호법에 따르면 소액임차인은 일정 금액 이하의 임차보증금을 가진 임차인을 말하며, 그 중 일부는 담보권자보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 그러나 그 요건은 보증금이 해당 지역의 기준을 초과하지 않아야 하며, 임차인이 대항요건을 갖춘 상태여야 합니다. 본 사안에서 대항요건 자체는 2021년 10월 5일 주민등록 전입으로 완성되었으나, 보증금액이 6천만원을 초과하므로 최우선변제권은 미적용됩니다.경매 절차상 대응 전략
임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 근저당권보다 후순위이므로, 배당에서 보증금 전액을 보호받기 어렵습니다. 경매 개시결정 이후 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하여야 하며, 보증금 중 미반환액 전액을 청구하는 것이 필요합니다. 또한 매수인에게 대항할 수 없으므로 낙찰 이후 명도 요구를 받을 가능성도 있습니다.추가 조치 및 유의사항
현재 계속 거주 중이라면 점유 상태를 유지하며 배당요구와 동시에 임대인의 재산조회를 통해 추가 담보나 청구 가능한 자산을 확인해야 합니다. 계약 갱신 시 서면계약이 없더라도 묵시적 갱신이 인정되므로, 주택임대차보호법상 임차권등기명령을 신청하여 보증금 회수 우선순위를 유지하는 방안도 고려할 수 있습니다.
2명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
최우선 변제의 대상이 되는 보증 금액의 범위가 6천만 원이라고 한다면 본인이 계약 당시에는 8천만 원으로 계약을 하신 것이기 때문에 그 이후에 일부를 반환받았다고 하더라도 최우선 변제 대상이 된다고 보긴 어렵습니다. 이상입니다.