매매약정서에 중도금에 대한 약정 내용이 없고 실질적으로 추가 입금 된다면? 효력이 궁금합니다.

Question

A 매도자와 B 매수자의 주택 매매 약정서에 중도금에 대한 내용이 없습니다.

(중도금, 금액, 일시 등 아예 존재하지 않음)

단 계약금은 5%라고 약정서에 기록 되어 있으며, B 매수자는

5%의 계약금을 입금 한후 추가로 5%를 더 입금 하였습니다.

B는 5%를 중도금으로 주장하고 있습니다.

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B가 추가적으로 입금한 5%는 중도금이라고 주장하고 효력이 있는것 같아 보입니다만

중도금 약정 내용이 미기록 되어 있으며, B 매수자의 일방적인 추가 입금된 부분으로

분쟁에 소지와 다툼이 발생할수 있을까요?

아니면 계약금 5% 그리고 추가로 5% 금액을 추가 입금한것으로 순수 중도금으로 볼수 밖에 없는

상황인지요? 다툼에 여지가 없는것인가요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   질문 상황에서는 중도금에 관한 명시적 약정이 없고, 매수인(B)의 일방적 추가 입금만 존재하므로, 그 금액이 ‘중도금으로서의 법적 효력’을 갖는지 여부는 당사자 간의 의사해석 및 거래 관행에 따라 달라집니다. 즉, 단순히 돈을 더 입금했다는 사실만으로 중도금 약정이 성립하는 것은 아니며, 매도인의 수령 경위·의사, 계약 해제 요건(민법 제565조)과의 관계에서 분쟁 가능성이 충분히 있습니다.

2. 법적 근거
   민법 제563조 이하에 따르면 매매계약은 합의로 성립하며, 계약금·중도금·잔금은 이행단계의 약정사항입니다. 중도금이란 통상 계약금과 잔금 사이에 일정 시점에 지급하기로 한 금전으로, ‘지급 약정’이 있어야 효력이 발생합니다. 따라서 약정서상 언급이 전혀 없고, 지급 시기·금액·조건이 특정되지 않았다면 이는 약정상 중도금으로 보기 어렵습니다.

3. 당사자 의사의 해석
   다만, 매도인이 추가 입금 사실을 알고 별다른 반환 의사 없이 수령했다면, 묵시적으로 ‘계약의 이행을 계속하기로 한 의사’로 평가될 수 있습니다. 이 경우 법원은 통상적인 거래 관행(계약금 10% 중 절반만 먼저 지급, 나머지를 중도금 성격으로 수령 등)을 고려해 추가 5%를 중도금으로 해석할 여지가 있습니다. 반대로, 매도인이 해당 금액을 단순 선입금 또는 선의의 일부금으로 이해했다면, 법적 의미의 중도금 지급은 성립하지 않습니다.

4. 실무적 조언
   ① 계좌 이체 시 메모 내용, ② 입금 직전 대화(문자·카톡), ③ 매도인이 수령 후 별다른 이의 제기를 하지 않은 점 등이 중요합니다.
   매도인이 추가 입금 사실을 인정하고 반환하지 않았다면 사실상 중도금으로 볼 가능성이 높습니다. 반면 명시적 중도금 약정이 없고 매도인이 수령 의사 없이 입금받았다면 분쟁 소지가 충분합니다.

5. 정리
   즉, “중도금 약정이 없는 상태에서의 추가 입금은 자동으로 중도금이 되지 않는다”는 점이 원칙입니다. 다만 매도인이 수령 후 이의를 제기하지 않고 계약 이행 의사를 유지했다면 묵시적 중도금으로 해석될 가능성은 존재합니다. 따라서 향후 분쟁을 방지하려면, 추가 입금 내역을 명확히 중도금으로 특정한 합의서나 확인서를 추가로 작성하는 것이 안전합니다.