전세사기 피해자 신청시 경매 유예도 같이 할 수 있나요?
전세사기 피해자 인정 후 경매 유예 신청 할 수 있는 걸로 알고 있는데요,
피해자 신청시에도 바로 경매 유예 신청 할 수 있나요??
만약 그렇다면, 피해자 인정시 자 동으로 유예 접수가 되는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
법원에 경매유예를 신청하는 것은 피해자 결정을 한 이후부터 가능한 것이기 때문에 신청 단계에서 그러한 절차 진행을 하는 것은 어려움이 있고 신청이 받아들여지지 않을 수 있다는 점을 고려하더라도 그러합니다
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
제17조(경매의 유예ㆍ정지) ① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다) 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 “경매유예등”이라 한다)를 신청할 수 있다. <개정 2024. 9. 10.>
같은 법 제2조
3. “전세사기피해자”란 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.
② 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있다. <개정 2024. 9. 10.>
1. 위원회가 제6조제2항제2호에 관한 사항을 심의ㆍ의결한 경우
2. 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있는 등 위원회가 제1호에 따른 의결을 할 수 없는 긴급한 경우
③ 법원은 「민사집행법」 제104조에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다.
④ 제3항에 따른 경매유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 법원은 제3항에 따른 경매유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.
⑤ 국토교통부장관이 제2항제2호에 따라 경매유예등의 협조를 요청한 때에는 다음 위원회 또는 분과위원회에 보고하여 심의ㆍ의결을 받아야 하며, 부결된 경우에는 법원에 그 사실을 통보하여야 한다. <신설 2024. 9. 10.>
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론부터 말씀드리면, 전세사기 피해자 신청을 했다는 사정만으로 즉시 경매 유예가 되거나 자동으로 경매가 중단되지는 않습니다.
피해자 신청 단계에서 경매 유예 가능 여부
전세사기 피해자 “신청 중” 단계에서는 경매 유예를 바로 신청할 수 없습니다. 경매 유예는 전세사기 피해자로 공식 인정된 이후에만 신청이 가능합니다. 아직 피해자 인정 심사가 진행 중인 상태라면 법원이나 집행기관은 이를 근거로 경매를 유예해주지 않습니다.피해자 인정 후 경매 유예 신청 시점
전세사기 피해자로 인정되면, 그때부터 경매 유예 신청 자격이 발생합니다. 이 경우에도 자동으로 경매가 유예되는 것이 아니라, 피해자가 직접 경매 유예 신청을 해야 합니다. 즉, 피해자 인정과 경매 유예는 별도의 절차입니다.자동 유예 여부
피해자 인정 결정이 나더라도 경매 유예는 자동으로 접수되거나 직권으로 이루어지지 않습니다. 피해자 본인이 관할 법원 또는 집행기관에 피해자 인정 결정서를 첨부하여 경매 유예(또는 중지) 신청을 해야 효력이 발생합니다. 신청 전까지는 경매 절차가 그대로 진행될 수 있습니다.실무상 유의사항
경매가 이미 상당 부분 진행된 경우에는 유예가 제한되거나 기간이 짧게 인정되는 경우도 있으므로, 피해자 인정 통지를 받는 즉시 경매 진행 여부를 확인하고 지체 없이 신청하는 것이 중요합니다. 인정 결정서 사본, 임대차계약서, 전입·확정일자 자료 등을 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다.