기준시가 1억미만 오피스텔 보유 중 주택 구입시 취득세 및 차후 양도세가 어떻게 될까요?

Question

-17년 7월에 구매 및 등기완료 된 오피스텔을 보유하고 있으며 현재 전세세입자가 거주 중입니다.(신고는 주거용으로 되어있지 않음. 그러나 전입신고 되어있음)

-조정대상지역 내 기준시가 1억미만의 오피스텔입니다.

<질문>

1. 조정대상지역 내 주택(아파트) 구입시 2주택자로 봐서 취득세 8%가 되는건가요? 아니면 보유하고 있던 오피스텔이 기준시가 1억미만이라 상관이 없나요?

2. 구입한 아파트를 2년 실거주 후에 팔려고 할 때, 오피스텔을 업무용으로 임대한 후에(임대사업자 등록, 실제 사무실 용도자와 계약) 먼저 아파트를 판매하고 차후 오피스텔도 판매시 1주택1비과세 혜택 요건을 충족하는게 맞나요?

타임라인: 오피스텔 업무용으로 임대(23년 6월)-거주 중인 아파트판매(23년8월)-오피스텔 판매(23년9월~24년 중)

감사합니다!

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 취득세 일반 세율 적용대상자로 사료됩니다.

2. 오피스텔을 신규주택취득시점부터 상업용으로 임대한 경우 신규주택를 2년보유,거주 후 양도시 비과세가능할 것으로 보입니다. 다만 신규주택취득 이후 오피스텔 용도변경하는 경우 용도변경시점부터 보유,거주기간 산정됨을 유의하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. "취득세 기준"으로 20년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 주택수에서 제외합니다. 따라서 현재 아파트를 취득할 경우 1주택 취득에 해당하여 1~3%의 취득세율이 적용됩니다. 참고로 양도세는 공부상 용도와 관계 없이 실제로 거주용도로 사용했을 경우 주택으로 봅니다.

❶ ‘20.08.11 이전 취득한 오피스텔 : 주택수 제외

❷ ’20. 08. 12 이후 취득한 오피스텔 : 재산세가 주거용으로 과세되는 오피스텔만 주택수 포함

(단, ‘20.08.11 이전에 매매계약을 체결하고 ’20.08.12이후 취득한 오피스텔은 제외)

❸ 재산세가 주거용으로 과세되도, 시가표준액 1억 이하인 오피스텔 : 주택수 제외

2. 상가를 실제로 업무용으로 임대하고, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 양도한다면 비과세 가능합니다. 주택을 양도한 후에 오피스텔도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였다면 비과세 가능하지만 사무실 용도로 임대를 하였다면 주택에 해당하는지 여부는 사실관계를 따져야하는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.