임대인이 전세금을 돌려 주지 않았을 때 임차인은 그 집을 경매에 넘겨서 자기의 전세금을 돌려 받을 수 있나요?
임대인이 전세금을 돌려 주지 않았을 때 임차인은 그 집을 경매에 넘겨서 자기의 전세금을 돌려 받을 수 있나요? 세입자의 전세금을 보호하는 장치가 여럿 있는 것으로 알고 있는데, 경매도 한 수단인지 궁금합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차계약을 체결하고 임대인의 동의를 받아 전세권 설정등기를 하거나, 전입후 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 가진 상황에서 만기가 되어 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임차인은 법원에 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있습니다.
다만 확정일자에 의한 경우에는 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 임차권등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고 전세보증금 지연이자와 전세금반환 청구소송을 제기하고 그 판결에 의거 법원에 경매신청을 하여 배당을 받으시면 되겠습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매가 한 수단이 아니라 보증금 반환을 위한 가장 마지막단계라고 보시면 됩니다. 우선 임대인이 정말 돈이 없다면 결국 경매까지 진행하여 배당을 통해 보증금 반환을 하게 되지만, 배당에서 보증금 전액을 다 돌려받을 수 있을지는 정확하지 않습니다. 이유는 깡통전세나 낙찰가격이 낮은 경우가 있어 우선배당되어도 보증금보다 적을 수 있기 떄문입니다. 그리고 바로 경매를 신청할수 있는 것은 아니고, 임차권이 채권이기에 보증금 반환소송등을 통해 판결문 받고 이를 근거로 경매를 신청해야 합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
경매도 한 수단이자 최종 수단입니다.
임차권 등기명령 - 지급명령 신청 또는 반환소송 - 강제경매
의 단계로 진행합니다.
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안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
당연히 경매가 강력한 수단입니다.
가장 일반적인 것은 확정일자와 전입신고, 전세권설정을 들수 있습니다.
두가지의 경우를 비교하면 전세보증금을 제대로 반환받지 못한 경우에는 전세권설정 등기가 더 유리할 수 있습니다. (전세권설정등기는 비용이 많이 들고 집주인의 동의를 요합니다.)
확정일자와전입신고를 한 임차인은 별도로 임대인에게 임차보증금반환청구소송 등을 제기하고 승소해야 강제집행 절차로 밟아서 경매가 가는하지만 여기에 말소기준권리인 근저당이 잡혀 있다면 보증금을 100% 다 돌려받을 수 없을 수도 있습니다.
전세권설정 등기를 받은 임차인의 경우는 별도의 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.
경매 시 보증금의 보상 차이도 달라집니다.
확정일자와 전입신고를 받은 경우 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금 보상이 가능하지만 전세권 설정만 했을 경우에는 건물의 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
