임대인이 전세금을 돌려 주지 않았을 때 임차인은 그 집을 경매에 넘겨서 자기의 전세금을 돌려 받을 수 있나요?

Question

임대인이 전세금을 돌려 주지 않았을 때 임차인은 그 집을 경매에 넘겨서 자기의 전세금을 돌려 받을 수 있나요? 세입자의 전세금을 보호하는 장치가 여럿 있는 것으로 알고 있는데, 경매도 한 수단인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차계약을 체결하고 임대인의 동의를 받아 전세권 설정등기를 하거나, 전입후 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 가진 상황에서 만기가 되어 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임차인은 법원에 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있습니다.

다만 확정일자에 의한 경우에는 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 임차권등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고 전세보증금 지연이자와 전세금반환 청구소송을 제기하고 그 판결에 의거 법원에 경매신청을 하여 배당을 받으시면 되겠습니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매가 한 수단이 아니라 보증금 반환을 위한 가장 마지막단계라고 보시면 됩니다. 우선 임대인이 정말 돈이 없다면 결국 경매까지 진행하여 배당을 통해 보증금 반환을 하게 되지만, 배당에서 보증금 전액을 다 돌려받을 수 있을지는 정확하지 않습니다. 이유는 깡통전세나 낙찰가격이 낮은 경우가 있어 우선배당되어도 보증금보다 적을 수 있기 떄문입니다. 그리고 바로 경매를 신청할수 있는 것은 아니고, 임차권이 채권이기에 보증금 반환소송등을 통해 판결문 받고 이를 근거로 경매를 신청해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

경매도 한 수단이자 최종 수단입니다.

임차권 등기명령 - 지급명령 신청 또는 반환소송 - 강제경매

의 단계로 진행합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

당연히 경매가 강력한 수단입니다.

가장 일반적인 것은 확정일자와 전입신고, 전세권설정을 들수 있습니다.

두가지의 경우를 비교하면 전세보증금을 제대로 반환받지 못한 경우에는 전세권설정 등기가 더 유리할 수 있습니다. (전세권설정등기는 비용이 많이 들고 집주인의 동의를 요합니다.)

확정일자와전입신고를 한 임차인은 별도로 임대인에게 임차보증금반환청구소송 등을 제기하고 승소해야 강제집행 절차로 밟아서 경매가 가는하지만 여기에 말소기준권리인 근저당이 잡혀 있다면 보증금을 100% 다 돌려받을 수 없을 수도 있습니다.

전세권설정 등기를 받은 임차인의 경우는 별도의 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

경매 시 보증금의 보상 차이도 달라집니다.

확정일자와 전입신고를 받은 경우 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금 보상이 가능하지만 전세권 설정만 했을 경우에는 건물의 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.