"부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서"를 제출하여 개발행위 허가를 받고 준공전 개발행위 명의변경

Question

부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서

제출 후 개발행위 명의 변경을 하려고 하는데 불가능 한것인지

원칙적으로 불가 하다면 어떠한 식으로 소명이 가능한지 여쭙습니다.

5.부동산개발 행위자가 대표로 있는 법인에게 공급하는 경우

ㄴ 유한회사 명의로 개발행위 명의변경을 할 시 최초허가자가 대표로 있다면 가능한지

6.과다한 채무로 파산 위기에 처한 기업 또는 개인으로서 인가‧허가를 담당하는 행정기관에 그 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우

ㄴ 최초 허가자 명의로 소명하려면 어떠한것들을 소명해야하는지 (자신의 명의로 된 부동산 등이 경매로 넘어감, 직전년도 대비해서 가진 자산이 몇%정도 줄어들었는지 등등)

전문가 님들에게 여쭙습니다..

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개발행위 허가의 명의변경은 본래 공급 외 목적으로 허가를 받고 준공 전 명의변경을 원하는 경우 원칙적으로 행정청이 허용하지 않는 것이 일반적입니다. 이는 실질적으로 개발허가 승계를 통한 무허가 분양이나 불법 공급을 막기 위한 제도적 취지 때문입니다.

원칙적 명의 변경 불가 사유 및 해소 방법

1. 공급 외 목적 허가로 개발행위허가를 받은 자가 준공 전 명의변경을 신청하는 경우 행정청은 실질적 분양 목적이 아니었음을 소명해야 명의변경을 따로 허용할 수 있습니다.

2. 특별한 사유 없이 명의 변경은 불허하는 것이 기본이며 실질 적 거래나 명의를 변경해야 할 불가피한 사유를 제출해야만 예외적으로 인정될 수 있습니다.

대표가 법인에 공급하는 경우

1. 허가권자가 법인 대표로 있다면 해당 개발행위가 실소유, 실시의 대표로 직접 변경한다는 취지를 명확히 하면 행정청에서 예외적으로 허용할 여지가 있습니다.

2. 단 최초허가자의 대표적 유지/실질적 사업 연속성이 인정되어야 하며 단순 명의이전은 허가 목적 외 사용으로 간주되어 제한될 수 있습니다.

명의 변경 불가 시 소명 방법

1. 과다한 채무 등으로 파산 위기 등에 처해 더 이상 허자가 지위에 머무를 수 없음을 소명할 때는 아래 사항들을 구체적으로 작성해야 합니다.

이와 같은 서류를 통해 객관적으로 개발행위자의 지위 유지가 불가능함을 증명할 경우 행정청이 명의변경을 부분적으로 허용할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

부동산개발업 비등록 대상(공급 외 목적) 확인서를 제출하고 개발행위 허가를 받은 경우에는 원칙적으로 개발행위 준공 이전에 명의 변경은 불가합니다.

이는 비등록 확인서의 목적 자체가 최초 허가자 본인이 직접 개발하고 본인 외 타인에게 공급하지 않는다는 것을 전제로 하기 때문입니다.

명의 변경은 이 전제와 상충되므로 허가 관청에서 반려될 가능성이 매우 높습니다.

​하지만 예외적인 경우 소명을 통해 명의 변경을 시도해볼 수 있습니다.

질문하신 두 가지 항목에 대해 답변해 드리겠습니다.

​법인에게 공급하는 경우 제5호 관련해 최초 허가자가 대표로 있는 유한회사로 명의 변경을 하는 것은 가능할 수 있습니다.

해당 법인이 사실상 최초 허가자와 동일성을 갖는다는 점을 소명해야 합니다.

법인 등기부 등본과 주주 명부를 제출하여 최초 허가자가 법인의 지분 대부분을 소유하고 있는 실제 대표임을 입증해야 합니다.

허가 관청에 해당 법인 명의로 변경해도 부동산개발업 등록 의무를 회피하려는 의도가 없다는 것을 명확하게 소명해야 명의 변경에 대해 승인해 줄 가능성이 있습니다.

​파산 위기 등 특별한 사유 제6호 관련해 개인의 재정 등 금전적 어려움을 이유로 명의 변경이 필요하다는 것을 명확하게 입증해야 합니다.

법적으로 정해진 재산 감소 및 금전적 어려움의 정해진 비율은 없지만 재무 상태가 어려워 사업을 진행하기 어렵다는 것을 객관적으로 입증할 수 있는 부채 내역, 경매개시결정문, 잔고 증명서 등으로 재산의 감소 증명을 통해 재정 상태가 어려운 것을 증거로 제출해야 가능성이 있습니다.