단독주택을 중도금 이후 잔금전 "건축허가, 철거허가, 용도변경"에 동의하고 계약했을 경우 문제 없을 까요?

Question

안녕하세요.

단독주택을 중도금이후 잔금전 상가로 용도변경해주는 조건으로 계약하는지 알고 매매계약을 진행했는데 매매계약서에는 "중도금 입금확인 후 건축허가, 철거허가, 용도변경 등에 동의 및 적극협조 하고 비용은 매수자가 부담한다"라고 되어있습니다.

그래서 용도변경은 가능하지만 건축허가 철거허가는 해줄수 없다고 했는데 매수자 분이 시간을 줄이기 위해 매도자의 동의를 얻어 용도변경후 철거허가와 건축허가를 받아야 한다고 하면서 잔금전 소유권 이전도 안되었는데 멸실은 절대 있을 수 없고 단지 허가를 미리 받기위해서라고 해서 계약을 진행했습니다.

상가용도변경은 매수자분이 대출을 받는 것 때문에 그렇고 철거허가, 건축허가를 매도인(현소유주) 제 이름으로 진행하고 건축주 명의변경 동의서를 보니 건축허가를 매도자인 제이름을 건축주로 했다가 나중에 매수자이름으로 건축주를 변경할 예정인것 같습니다.

한꺼번에 많은 동의서와 대리인 위임장에 중도금도 받지 않고 도장을 미리 찍어 주었는데 문제가 없을지 잠이 오지 않네요.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

소유권 이전 전이라 매수자 명의로는 허가가 안 나기 때문에 잔금 후 즉시 착공하려는 매수자의 시간 단축으로 인한 명의 대여 같습니다. 주택이 상가로 용도변경되면 1주택자 비과세 혜택을 못 받을 수 있어 세금 폭탄 위험이 있으며 잔금 미납 시 내 명의로 된 허가권을 취소하는 절차가 매우 복잡할 수도 있습니다. 잔금 전 실제 철거는 절대 불가함을 명확히 하시고 모든 행정 책임과 세금 증액 분은 매수자가 부담하는 확약서를 반드시 받아두어야 안전합니다. 이미 도장을 찍어주셨다면 중도금이 기한 내에 정확하게 입금되는지 반드시 확인하고 입금 전에는 추가 서류를 절대 넘겨주지 마세요. 비과세 대상자라면 지금 즉시 세무사에게 용도변경 후 매도 시 양도세를 확인해보시는 것이 가장 급선무로 보입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

소유권 이전 전이라도 매도자 명의로 허가를 먼저 받는 계약은 법적으로 가능하지만 위험이 있습니다. 특히 건축허가·철거허가 진행 중 사고나 행정 문제 발생 시 책임이 매도자에게 남을 수 있습니다. 따라서 보통은 중도금 수령 후 진행하거나 책임조항과 보증금 설정을 계약서에 명확히 두는 것이 안전합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인적인 생각 말씀드립니다.

잔금 전 소유권 이전 없이 여러 허가 동의서와 위임장에 도장을 찍어준 상황은 매우 위험하다 생각합니다.

매수자가 멸실을 한다고 주장해도 소유권 이전에는 매도인이 법적 책임을 지게 되며 불법 시공, 허가, 취소, 행정처분 등의 위험이 따릅니다.

따라서 소유권 이전 후 공사를 하는게 맞습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 매매계약을 진행을 하였으므로 매도자 입장에서 계약을 취소하기 위해서는 계약금 배액 상환을 하고 취소를 하여야 되는 부분이 있어 계약취소는 쉽지 않은 상황이고 또한 특약사항에 용도변경 및 철거, 건축 허가등의 적극 협조가 명의를 협조를 해주는 것이고 비용의 경우 매수자가 책임을 진다고 하니 우선 그렇게 이행이 되면 될 것으로 보여 집니다.

우선 중도금 입금 이후 이니 중도금 들어오는 것을 보고 이행을 하면 될 것이고 잔금을 빨리 받고 엑시트 하는 것이 좋아 보입니다. 감사합니다.

Answer 5

단독주택을 중도금이후 잔금전 상가로 용도변경해주는 조건으로 계약하는지 알고 매매계약을 진행했는데 매매계약서에는 "중도금 입금확인 후 건축허가, 철거허가, 용도변경 등에 동의 및 적극협조 하고 비용은 매수자가 부담한다"라고 되어있습니다.

그래서 용도변경은 가능하지만 건축허가 철거허가는 해줄수 없다고 했는데 매수자 분이 시간을 줄이기 위해 매도자의 동의를 얻어 용도변경후 철거허가와 건축허가를 받아야 한다고 하면서 잔금전 소유권 이전도 안되었는데 멸실은 절대 있을 수 없고 단지 허가를 미리 받기위해서라고 해서 계약을 진행했습니다.

상가용도변경은 매수자분이 대출을 받는 것 때문에 그렇고 철거허가, 건축허가를 매도인(현소유주) 제 이름으로 진행하고 건축주 명의변경 동의서를 보니 건축허가를 매도자인 제이름을 건축주로 했다가 나중에 매수자이름으로 건축주를 변경할 예정인것 같습니다.

한꺼번에 많은 동의서와 대리인 위임장에 중도금도 받지 않고 도장을 미리 찍어 주었는데 문제가 없을지 잠이 오지 않네요.

==> 가급적 중도금을 받고 진행하심이 적절해 보입니다. 그렇지 않는 경우 중간에 계약을 해지하는 경우 어려운 상황에 직면할 수도 있기 때문입니다

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

잔금 수령 전 매도인 명의로 건축, 철거 허가를 받으면 공사 중 하소나 법규 위반시 모든 행정적, 형사적 책임은 서류상 주인인 매도인인 질문자님에게 돌아갑니다. 매수자가 잔금을 치르지 못해 계약이 파기될 경우 이미 진행된 용도변경이나 인허가 기록을 말소하고 원상복구 하는데 드는 막대한 비용과 행정절차를 매도인이 떠안게 될 위험이 큽니다. 6월 1일 기준일 전후로 용도변경이 완료되면 주택이 아닌 상업용 건물 기준 재산세과 부과되어 세금 체계도 달라질 수 있음을 인지하고 있어야 합니다. 이미 도장을 찍으셨다면 잔금 미지급 시 모든 인허가는 매수자 비용으로 즉시 취소하며 매도인에게는 책임을 묻지 않는다는 애용의 확약서를 공증을 받아서 추가로 꼭 작성하셔야 안전합니다. 또한 해당 서류 사본은 지참하여 부동산 전문 변호사나 세무사에게 명의 대여에 따른 리스크 차단 방안을 구체적으로 자문받으시는것도 추천드립니다.