상가 보증금 반환 청구 관련하여 문의드립니다

상가를 보증금 5,000만원에 월세 180만원으로 하여, 장사를 하다가 이번 5월에 계약 종료가 될 예정이라서, 계약 해지를 할려고 합니다.

하지만, 건물주의 재정 상태를 봤을때, 보증금을 돌려받기가 쉽지 않을 것 같은데, 이 경우 제가 취할 수 있는 절차들은 어떤것이 있을까요?

참고로, 본 건물은 금융권이 선순위로 근저당 설정이 되어 있고, 저는 건물주가 지인이라서, 별도의 확정일자 같은 것을 받지 않았는데, 지금이라도 확정일자를 받아야 할까요?

경매 얘기도 들리고 있어서 걱정입니다