분양권 양도소득세 매수자 부담으로 한다는게 무슨 뜻일까요?

Question

부동산에서 매수자부담으로 해서 프리미엄거래를 하려하는데
이게 불법이라는 이야기도 있고 불법이 아니란 이야기가 있어서요.

분양권 양도양수계약을 할때 다운계약서를 써야 불법이라고 하는데

손에 얼마 쥐어진다 나머지 세금 부담은 매수자가 한다.

어떻게 하는건지 이야기를 해주시는데 이해도 잘 되지 않구요.

그냥 깔끔하게 정상적인 프리미엄을 받아서 제가 세금 신고 하고 싶은데

그렇게 하면 매수자가 부담이 많아진다고 거래가 안될꺼라고 이야기를 해주네요.

쉽게 말씀드리면

1. 프리미엄을 3억으로 실거래신고를 하구요.

2. 양도소득세 55%(지방세 포함) 1억6천500만원 을 매수자가 또 내는 겁니다.

3. 제 손에는 3억이 쥐어지고 매수자는 4억6천500만원을 냅니다.

4. 실거래신고를 4억6500만원으로 정정신고를 하고 세금 차액 9천75만원을 추가로 내면 끝이라고 합니다.

5.그렇게 되면 매수자 실 부담금은 5억5천만원 정도로

매도자가 3억을 손에 쥐기 위해선 실제로 약 6억6천만원을 프리미엄으로 받아야 되는데. 1억정도 갭이 발생합니다.

암만 생각해도 이건 다운계약인거 같은데요. 부동산에서는 아니라네요.

저는 일단 매도 진행 안하고 보류 하고 있는 상태입니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도자가 납부해야할 양도소득세를 양수자가 대신 납부하는 경우에는 해당 양도소득세 상당액을 양도가액에 가산하여 양도소득세를 다시 계산하거나 혹은 증여에 해당하는 것입니다. 계약서에 양수자가 양도소득세를 대신 납부한다는 내용이 명시되어있으면 양도소득세에 가산하는 것이고, 명시하지 않았다면 증여에 해당하여 양도자가 증여세를 납부해야 합니다.

이와 관련된 국세청 예규입니다.

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서,
양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.(서면4팀-2093, 2007.7.9)

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.