안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
전세계약시 반드시 등기권리증을 지참해야하는 것은 아닙니다. 다만 가계약금을 받을 당시에 본계시 임대인이 등기권리증을 지참하기로 약정했다면 달리 봐야 할 것이구요.
따라서 위와 같은 약정이 없었다면 임차인이 임대인의 등기권리증 미제시를 이유로 가계약을 해제할 수는 없을 것입니다. 결국 님의 경우는 본계약(전세계약) 체결을 주장할 수 있을 것입니다(물론 세입자는 지급한 가계약금을 포기하고 가계약을 해제할 수 있을 것입니다).
참고로 우리 민법에는 해약금 규정이 있는데 계약금을 지급받은 후 중도금을 지급받기 전까지는 당사자 일방이 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방법으로 계약의 구속력으로부터 벗어날 수 있도록 하고 있는데 이를 해약금에 기한 계약해제라고 합니다.
우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여는 현재 정립된 법리가 없어서 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있을 것입니다. 가계약금에도 민법 제565조를 그대로 적용할 수 있는지에 관한 확립된 대법원 판례는 없지만 가계약금도 계약금의 성질을 가지고 있는 이상 민법상 해약금 규정이 적용된다고 볼 여지가 있고, 그러한 측면에서는 매수인의 경우도 매수인이 나머지 계약금을 지급해서 본계약을 체결하기 전이라면 민법 제565조에 따라 지급했던 가계약금을 포기하면서 매매계약을 해제할 수 있을 것으로 생각됩니다.
관련규정
민법
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.