세입자에게 불리해보이는 특약 해석부탁드려요.

Question

안녕하세요.

연세가 있으신 장인어른(임차인)이 2018년도에 전세계약을 하시면서 특약으로 '기한이 지나고 방이 나가면 이사한다.' 라는 특약을 넣으셨더라고요ㅜㅜ

사시는 방이 환경이 안좋아 쉽게 나갈거 같지도 않은데

이런 특약에 적용이 유효한건지 여쭤봅니다.

이런 특약 넣는거 거의 못봐서 전문가님들의 고견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 부분은 임대차 보호법의 강행규정을 벗어난 특약으로 법적 효력은 없을 것으로 보입니다. 쉽게 특별법상 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다고 보시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

해당 특약사항은 임차인에게 불리한 계약으로 효력이 없습니다.

계약만료 6~2개월 전 계약이 종료되면 퇴거의사를 통보한 후 계약이 종료되면 임차인은 퇴거를 하고 보증금을 돌려받아야 합니다.

임대인이 보증금 모두 반환하지 않는다면 받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법 제 10조에 의거 임차인에게 불리한 특약은 그 효력이 없습니다.

지금 특약이 거의 강제로 이사도 못하게 하는 특약으로 불리한 특약에 해당해보입니다.

이는 충분히 소송해서 보증금 받아낼수 있을것 같습니다.

특히 법에서는 임대차 기간을 최대 2년 단위로 할수 있게 되는데,

이렇게 할 경우 2년 이상의 계약을 강제하기 때문에 무효라 볼수 있을것 같습니다.

Answer 4

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

임차인에게 일방적으로 불리한 특약은 효력이 없습니다. 만약 쌍방 합의가 되어서 방을 나가면 모르겠지만 기한이 지나게 되면 2년의 기간동안 나가냐 마냐의 키는 임차인이 쥐게 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대차계약서에 특약사항을 기재하면 특약이 우선 적용됩니다. 특약이 우선 우선 적용되어도 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다는 판례도 있습니다.

묵시적갱신계약 해지는 임차인이 임대인에게 계약해지 통지를 하고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력은 생깁니다.

해지통지를 받은 임대인이 특약을 근거로 보증금 반환을 해주지 않을 수도 있을 겁니다. 보증금을 반환해 주지 않으면 법률전문가의 도움을 받아 보증금을 반환 받을 수 있도록 하셔야 할 겁니다.

Answer 6

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

임차인을 구속하는 임차인에게 불리한 특약은 인정되지 않습니다.

2018년도이 계약하시고 이후 재계약하지 않으시고 묵시적갱신으로 자동연장중 이신것 같습니다.

다음 세입자 입주 여부에 상관없이 임대인에게 나간다 통보하시고 그 통보한 날로부터 3개월뒤면 효력이 발생되어 보증금 반환 받으실 수 있습니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

집이 안나가면 보증금을 줄수없는 상황일때는 임대인께서 방이 나가면 다음집을 얻으라고 미리 특약에 넣으셨나보네요

가끔 특약에 넣는분들이 있긴 합니다

방이 안나갈때는 금액이라도 낮춰 달라고 요구는 하셔야 합니다

이사를 하실 계획이라면 미리미리 통보하고 방을 내놓으시기 바랍니다

Answer 8

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

계약기간이 지나면 동일조건으로 연장된것으로 보기때문에 임차인에게 불리한 특약사항은 무효를 주장할수있습니다.