해당 특약이 임대인에게 부담이 되는 특약인가요?

Question

요새 하도 많은 전세 사기, 깡통전세와 관련된 뉴스를 접하다 보니 안전장치는 최대한 하고 전세집을 구하고 있는중입니다. 임대인이 매매하거나 담보대출을 한다면 자동으로 계약이 해약되고 임차인은 나간다는 조항이 임대인에게 부담되는 조항인가요? 아니면 합리적인 조항인가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

님께서 말씀 하시는그 부담이라는게, 어떤 구속력을 말하는 것인가요?

제가 보건데는 실익이 별로 없는 있으나 마나한 형식적인 조항의 특약입니다.

이 말인즉슨, 설령 그런 특약을 넣었다 하더라도, 임대인은 특약에 관계없이 당해 부동산을 매도할 수 있으며, 근저당을 설정하여 대출을 일으킬수 있습니다.

따라서, 구속력이 있고 안전장치가 되는 실효성이 보장되는 특약조항이 될 수 없다는 뜻입니다.

깡똥전세나 사기를 피할려면, 애시당초 근저당이 60%넘는 것은 피하시고, 계약 후 확정일자 필하시고, 전세금반환 보증보험에 가입하는 방법 밖에는 없습니다.

이상으로 답변에 가름합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

말씀하신 특약은 당연히 임대인에게는 부담되는 특약이고 많은 임대인이 그런 특약으로 계약하지는 않을 것입니다.

전세 세입자가 있으면 일단 대출은 추가적으로 받기 어려울 것이고, 매매 역시 소유주로서의 내 재산권을 처분할 수 있는 권리인데 그런것을 방해 받는다고 생각될 수 있습니다.

저 특약에 잔금 날까지라는 조건이 붙는다면 그정도는 부동산에서도 임대인을 잘 설득해 주기는 할 것입니다.

다만, 계약 기간동안이라는 기간을 넣는다면 성사도 어렵고 설령 계약이 된다고 하더라도 큰 실효도 없는 특약이 될 것으로 보입니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

법률적 부분이 있어 설명과 실제 다를수 있습니다.

일단 계약 내용상으로 볼때 크게 임차인에게 유리하고 임대인에게 불리하다는 의미가 있어보이지는 않습니다.

어떻게보면 임대인에게 더 유리할수도 있을듯 합니다.

일단 전세 없이 매도하는 경우는 실거주를 목적으로한 매수인에게도 바로 입주할수 있기에 오히려 매도하기 더 좋은 상황이며 2+2 조항으로 전세가격이 묶여 있어야함에도 매도하고 전세계약이 해제된다면 투자목적으로도 시세에 맞는 전세를 다시 받을수 있기에 갭이 줄어 더 유리할듯 보입니다.

심지어, 매도 시점에 따라서 계약해지로 임차권이 인계되지 않기에 기존 임대인이 전세보증금을 지급하지 않으면 새로운 임대인에게도 대항 불가하기에 더 큰 문제가 생길수도 있는 조항일듯 합니다.

전세사기가 많아 심리적으로 불안한건 이해되지만 어느정도 법적 조치가 되어있음에도 정확한 법적 해석없이 특약등을 넣으면 나중에 그 책임은 본인이 질수 밖에 없으니 신중하게 고려하여 특약을 작성하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요, 계약자유의 원칙에 의해 불법적이지 않은 사항에 대해서는 얼마든지 쌍방 합의로 체결이 가능합니다.하지만 해당 조항은 임대인의 고유 권리인 소유권에 대한 제한 사항으로 임대인에게 상당히 부담이 되는 조건이므로 임대인이 조건 합의에 응할 가능성이 상당히 낮아 보이는 점 참고 바랍니다.

안전한 거래 하시기 바라며, 도움 되셨으면 "좋아요"와 "추천" 클릭 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 이조윤 공인중개사입니다.매매가 될경우 임차인은 나간다라는 항목은 임대인에게 유리한 조건입니다 그러므로 임차인에게는 불리하고요 대출을 받게대면 자동으로 해약이 된다는 조건은 임대인 입장에서 상황에 따라 불리할수 있는 조건입니다 결국 임차인이 있을경우 대출을 받는상황은 만들지 말라는것 같습니다