부모 자식간의 임대차계약이 궁금합니다.

Question

아버님이 소유하신 아파트를 18년 3월에 보증금 2.4억에 임차인과 전세계약을 하여 현재 최초2년+2년 연장되어 임차인이 살고있는 상태입니다.

저희(자녀)가 내년 3월에 현 임차인 4년만료되는 시점에 들어가 실거주를 하려는데

아버님이 올해 3월에 돌아가셔 금일(7월15일) 어머님이름으로 상속등기를 완료했습니다.

그래서 내년 3월 저희가 어머님 집에 실거주를 하기위해 어머님(임대인) 자녀(임차인)간 임대차 계약을 해야하는데 현재 살고있는 세입자에게 돌려줄 전세보증금 2.4억중 1.4억을 저희가 보태야 하는 상황입니다.

1) 저희가 드릴 1.4억을 어머님 계좌로 보내고 어머님이 저희한테 차용증을 쓰고 월이자 4.6프로를 주셔야 하는지

2) 저희(자녀)가 1.4억을 어머님께 보태드리고 그 후 부모자식간 월세계약을 해서 보증금 2천에 100만원으로 어머님께 월세를 내며 살아도 문제가 없을지 궁금합니다.

내용이 좀 복잡한데.. 답변 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 어머님이 현재 임차인에게 돌려줄 보증금을 질문자님께서 빌려줄 경우 차용증을 작성하시면 됩니다. 차용금액이 1.4억원일 경우 무이자로 대여를 해도 무이자에 대한 증여문제는 발생하지 않으나 어머니께서 반드시 상환하셔야 합니다. 만약, 1.4억을 빌려주는 것이 아닌 증여를 하실 경우 어머니께서 증여세 신고를 하시고 증여세를 납부하시면 됩니다

2. 해당 주택의 시가가 13억 이하라면 질문자님의 가족이 무상으로 거주하여도 문제는 전혀 관계 없습니다. 무상거주로 인한 증여의 문제는 발생하지 않으므로 어머니께 생활비를 지급하는 것은 모르겠으나 굳이 임차대가로 월세를 지급하지 않아도 관계 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부모자녀 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1번의 경우 어머님과 질문자님이 전세계약을 체결할텐데 현 세입자에게 줄 금액은 전세금에게 보내드리고 어머님께서 직접 세입자에게 지급하면 될 것 입니다. 2번은 1.4억은 전세계약과 별도로 증여할 것이 아니라면 차용증을 작성하여야 할 것이고, 월세 계약은 시세에 맞게 작성하면 될 것 입니다.