전세보증보험(HUG) 갱신 거절 문의 드립니다.

Question

안녕하세요.

다세대주택 전세보증보험 갱신이 어렵다는 연락을 받았습니다.

전세금액이 국토교통부 공동주택 공시가 보다 140% 초과한다고 합니다.

몇 가지 문의 드리고자 합니다.

[질문1] 전세권을 설정하는 것 외에 다른 보증 방안이 있을까요? 현재 SGI, 주택금융공사 조건도 어렵습니다.

HUG에서는 전세계약 금액을 낮춰서 집주인과 다시 계약을 하라고 하는데 이게 현실적으로 가능한가요? 집주인이 응할 의무는 없을 것 같은데요.

[질문2] 1억 5천만원 중 1억원 정도는 은행 버팀목 전세자금대출로 설정되어있는데, 이 부분은 문제가 되는 경우 은행에서 집주인에게 추심이 가능한가요? 아니면 임차인이 책임을 져야 하는건지 궁금합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 네, 임대인이 해당 부분에 동의하지 않는다면 사실상 조건 조정이 어렵고 보증보험 가입이 어렵습니다.

2) 보증금을 반환하지 않았다고 대출명의자가 아닌 임대인에게 추심을 할수는 없습니다. 결국 원칙상 계약자인 임차인이 책임을 지게 됩니다, 다만 보증보험에 가입을 하기 때문에 은행은 보증보험으로부터 대출금을 보상받고 보증보험사가 구상권을 임대인에게 진행하게 됩니다.그래서 보증보험 가입이 불가한 경우 대출승인이 되지 않는 경우가 많습니다,

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세보증보험이 갱신이 않되는경우 갱신이 되는금액으로 감액하여 연장하셔야 합니다. 요즘 집값이 하락함에 있어 이러한 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다. 임대인이 이를 거부하는경우 계약을 해제하는것을 추천드립니다.

전세권설정을 한다해도 차후 계약기간이 만료되어 보증금을 받지못하면 경매를 실행할수있는 권한일뿐 보증금을 100% 지킬수있는것은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

최초계약시에는 전세보증반환보험가입이 공동주택 공시가격 140%로 산정되었을 겁니다.

2023년 5월부터 공시가격의 126%로 강화 되었고요. 임대인이 보증금액을 감액해주지 않을 것 같습니다.

임차인분이 계속거주할 의사가 있다면 임대인과 협의하여 보증금일부를 월세로 전환하고 보증보험가입을 고려해 보는것도 방법일 것 같습니다.

임대인은 임차인이 퇴거시 보증금을 반환할 의무가 있고 대출금상환은 임차인이 은행에 상환해야 합니다..