신규매수한 아파트의 세입자가 전세대출 갚지 않았을 경우를 대비하는 방법?
안녕하세요? 아래 내용을 참고 부탁드립니다.
이 경우를 대비할 수 있는 방법이 있을까요? 기사에는 사실상 방법이 없다고 하는데요
고견 부탁드립니다. 감사합니다.
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세입자가 전세대출을 받는 경우 통상 임대인에게 대출 동의를 받는 절차를 거친다. 은행이 담보물건에 대한 권리를 확보하기 위해 해당 아파트에는 질권설정, 즉 채권자가 채무자의 재산을 담보로 설정하는 법정 장치가 이뤄진다. 질권설정이 이뤄지면 전세 보증금을 반환할 때 임대인은 직접 은행에 먼저 보증 금액을 반환하고, 임차인에게는 대출금을 뺀 나머지 보증금을 반환하게 된다.
그런데 문제는 현행 등기부등본에는 전세금이나 전세대출액에 대한 내용이 기재되지 않아 새로운 집주인은 이 사실을 모르고 거래할 수 있다는 점이다. 대출을 받은 세입자가 거주한 집을 거래하는 경우 새 집주인이 이 같은 점을 잘 확인해야 한다는 조언이 나온다.
왜냐하면 질권 설정 내용은 등기부등본이 아닌, 임대인과 임차인 간 계약서와 대출 기관 등에서만 확인할 수 있는데, 전세를 낀 거래시 새 집주인이 되는 매수자는 이를 당사자에게 사실상 구두로만 확인받을 수 있다.
만약에 악의를 갖고 질권설정 사실을 숨기거나, 향후 세입자가 전세금을 돌려받은 뒤 돈을 갚지 않는 경우 새 집주인은 은행에 임차인 대신 전세금을 갚아야 하는 처지에 놓인다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
말씀하신 경우는 결국 매매 계약 당시에 임차인이 있는 경우 매도인에게 임대차 계약서 확인을 요구하여 임대차 계약의 내용을 확인하고, 매도인에게도 임대차 계약상 특약이 있었는지 여부 등을 꼼꼼히 확인해 보실 수밖에 없겠습니다.
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