아파트 월세 주고 있는데 월세가 밀릴경우 어떻게 해야할까요?
아파트 월세를 주고 있습니다.
월세가 밀려 보증금까지 다 없어진상태입니다.
법적대응으로 명도를 해야할거 같은데.
절차가 어떻게 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
첫번째는 내용증명 발송을 하는 것 입니다. 명도소송 전 내용증명을 먼저 진행하는 것은 소유주의 부동산을 점유하는 사람에게 심리적으로 압박을 줄 수 있고, 앞으로 명도소 송을 진행할 때 중요한 근거자료로 활용할 수 있기 때문입니다.
만약 잘풀릴 경우는 내용증명 발송만으로 불법 점유의 문제가 해결될 수도 있으니 시간과 비 용을 줄일 수 있습니다. 내용증명 발송을 했는데 임차인의 부재 시 공시송달을 해야합니다.
만약 내용증명을 보냈는대도 원만한 합의가 이 뤄지지 않는다면 본격적인 명도소송을 진행해 야 합니다.
(이 다음 법무사에 의뢰를 하거나 변호사에게 의뢰를 하면 됩니다.)
내용증명을 시작으로 불법 점유자에게 심리적 압박과 명도소송을 진행하겠다는 메시지를 보 냈다면 다음으로 '부동산 점유이전금지 가처 분 신청'을 진행합니다.
이는 부동산을 불법 점유한 사람이 다른 사람 에게 점유 상태를 이전하는 것을 금지하는 것 입니다. 가령 불법 점유 사람이 불법으로 전세 나 월세를 주는 경우가 있기에 이를 미연에 방 지하기 위해 가처분 신청을 하는 것입니다.
즉, 점유 상태 이전을 못하게 막은 후 소송 당사 자를 지금 불법으로 점유 중인 사람을 특정하 고자 하는 절차입니다.
부동산 점유이전금지 가처분 신청을 법원이 받아들이면 법원 집행관이 해당 부동산에 방문 하여 강제로 들어가서 '부동산 이전금지 가처 분 공고문'을 부착합니다. 이러한 절차를 통해 불법 점유자에게 심리적인 부담감을 주어 소유 자 입장에서는 보다 유리한 입장이 되었다고 할 수 있습니다.
경매로 인한 부동산이라면 부동산 명도소송 외 에 '인도명령'이라는 제도를 통해 진행할 수 있 습니다.
인도명령은 경매에 최적화된 제도로 경매 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청할 수 있고, 진행 절 차가 일반적인 명도소송과 비해서 비용과 기간 을 단축할 수 있다는 장점이 있습니다.
경매 인도명령은 부동산 명도소송과 강제집행 절차와 흡사하지만 낙찰자 입장에서 인도명령 제도가 보다 쉽고 간편하다고 할 수 있습니다.
그 외에는 명도소송으로 진행해야 하는 경우가 있습니다. 자신의 건물에 불법 거주자가 주인 허락 없이 거주하는 경우, 임대차 계약이 종료 되었는대도 퇴거하지 않는 세입자, 월세를 2개 월 이상 연체한 세입자는 임대차 계약 종료 의 사를 내용증명으로 보낸 후 계약이 종료되면 바로 명도소송을 진행할 수 있습니다.
다만, 임대차 계약의 경우에는 임차인이 계약 갱신청구권을 1회 행사할 수 있는데, 이때 임 대인이 해당 부동산에 거주할 목적인 경우에만 계약갱신청구권을 무시하고 퇴거 요청을 할 수 있습니다.
소장을 접수한 후 준비서면을 제출, 변론기일 에 재판장에서 원고와 피고가 쌍방으로 주장합 니다. 이후에는 재판부에서 판결을 내리는데 요. 이때 판결문에 집행을 할 수 있다고 하면 상 대방이 항소하더라도 판결문으로 강제집행이 가능합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임차인에 대한 계약해지 내용증명 발송을 하시고, 법원에 명도소송을 진행하셔야 합니다. 물론 협의과정은 계속 유지하면서 한편으로는 법적 진행도 동시에 하셔야 합니다. 명도소송 이후에도 임차인이 퇴거를 거부하면 이떄는 강제집행을 신청하게 됩니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 명도를 하는 경우 많은 시간과 비용이 발생되는 만큼 가급적 임대인과 협의후 해결하시는 것이 적절해 보입니다. 그럼에도 불구하고 임차인이 응하지 않는다면 법적인 처분을 할 수 밖에 없어 보입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
우선 내용증명은 법적으로 증거가 될 수 있음은 물론 합의 성사에 큰 역할이 되기도 합니다.
물론 이는 통지의 기능만 하는 것이므로 송달했다는 이유로 강제적으로 임차인을 내쫓을 수는 없으나 임대인이 법적 대응을 할 것이 확실해보이기에 세입자로서는 심리적으로 강한 압박을 느낄 수 있습니다.
그렇기에 임차인이 자발적으로 부동산을 인도하는 경우가 많습니다.
다음으로 명도소송을 진행해 집행권원을 획득하여 강제집행 절차를 진행할 필요가 있겠습니다. 강제집행이란 부동산 반환이라는 종국적 해결을 위해 진행되어야 하는 절차로서, 이를 진행하려면 승소판결문 등 집행권원이라는 것을 우선 받아내야 하겠습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
주택임대차계약서를 보시면 중간에 주택의 경우, 2개월분의 월세를 내지 않는 경우 집주인은 계약을 해지할 수 있는 것으로 명시되어 있습니다. 월세가 50만원이라면 합이 100만원 연체시에 집주인의 계약 해지가 가능합니다.
세입자에게 계약서 내용대로 계약이 해지되었으니 당장 퇴거하거나 퇴거일을 정해서 알려달라고 퇴거를 고지해야 합니다만 순순히 말을 듣지 않는 세입자의 경우에는 내용증명으로도 압박을 해보고 안된다면 계약해지 통보 내용이 담긴 내용증명으로 명도소송까지 고려해야 합니다.
명도소송과 판결이후 강제집행 가능한 단계까지 가서 집행관이 문을 열고 들어가 세입자의 짐을 빼야 하기에 약 6개월 정도의 시간도 길게 걸리고 그간 신규 세입자 못받은 시간에 대한 손해가 되려 클 수 있습니다.
최대한 세입자와 원만한 대화와 새 집을 구할 약간의 시간을 고려하여 상황을 푸는 것이 좋습니다.
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만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
소장부본, 소유권이전등기가 완료된 부동산등기부등본, 부동산목록, 부동산 일부라면 일부에 대한 도면, 인지 및 송달료 납부 영수증 등이 있습니다.
절차의 경우에는 우선 임대차 계약을 종료하는 사유를 파악해야 합니다.
계약 종료 및 해지 사유가 존재한다면, 다음으로는 내용증명을 발송해보고, 그럼에도 나가지 않는다면 이제 법원에 명도소송을 청구하게 됩니다.
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