전세보증금반환채권에 질권 설정 후 후순위 대출

Question

1. 현재 차주는 전세대출 및 전세보증보험에 가입중
2. 차주의 전세금 중 대출분이 아닌 자납분 또한 보증 보험 가입 중
3. 자납분에 대하여 보증보험에게 질권설정 하고자 하는데 가능한지?
4. 전세보증금 담보 대출을 진행하기 위함입니다

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  자납분 전세보증금반환채권이 이미 보증보험에 의해 담보·대위 구조로 편입되어 있다면, 그 자납분에 대해 다시 보증보험자를 질권자로 설정하거나 이를 기초로 후순위 담보대출을 진행하는 것은 원칙적으로 곤란합니다. 보증보험 가입으로 해당 채권의 처분 제한과 우선순위 구조가 형성되기 때문이며, 후순위 설정이 가능하더라도 실질 담보가치가 인정되지 않는 경우가 대부분입니다.

• 법리 검토
  민법상 채권질권은 채권의 자유로운 처분성이 전제되나, 보증보험에 가입된 전세보증금반환채권은 보증약관과 대위 규정에 따라 보증보험자의 우선권이 설정됩니다. 전세대출 보증과 자납분 보증이 함께 존재하는 경우, 임대차 종료 시 반환채권은 보증보험자의 구상·대위 대상이 되어 질권 설정의 효력이 제한됩니다. 이는 주택임대차보호법 체계 및 보증약관의 일반적 구조에 부합합니다.

• 사안에 대한 적용
  자납분이 보증보험 가입 대상에 포함되어 있다면, 그 범위의 반환채권은 이미 보증보험자에게 담보적 효력이 귀속된 상태로 평가됩니다. 이 상태에서 동일 채권을 다시 담보로 제공하여 후순위 대출을 시도하더라도 금융기관은 우선변제 가능성이 없어 취급을 거절하거나 형식적 설정만 허용하는 경우가 많습니다. 보증보험자의 사전 동의나 보증 해지 없이 실질적 후순위 담보 설정은 인정되기 어렵습니다.

• 실무상 대안 및 유의사항
  후순위 자금 조달을 고려한다면 보증 범위에서 제외된 잔여 채권의 존재 여부, 보증 해지 또는 감액 가능성, 임대인의 동의 및 통지 구조를 먼저 검토해야 합니다. 또한 전세보증금 담보대출은 보증보험 구조와 충돌 가능성이 높으므로, 금융기관의 내부 심사 기준과 보증약관을 선확인하는 것이 필수적입니다. 구조 변경 없이 진행을 시도할 경우 집행 불능 위험이 큽니다.