안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
재건축 사업성은 부동산 시장 상황과 관련이 있으며, 주택 가격이 상승하는 시기에 더 유리하게 나타납니다.
재건축 사업성 (분담금) 및 절차:
재건축 사업성은 주택 시장의 상승 기간에 더 나타납니다. 이는 주택 가격이 계속 상승해야 사업성이 나오기 때문입니다.
건설사 입장에서 이익은 종후자산 평가액 (일반 분양 수입 + 조합원 분양 수입)의 합에서 총 사업비를 뺀 값입니다.
일반 분양가격이 높고 세대 수가 많을수록 건설사의 이익이 커집니다.
부동산 하락 기간에는 일반 분양가격 하락이 사업성을 악화시키며, 규제적 측면에서 '분양가 상한제’는 일반 분양가를 낮추기 때문에 재건축 사업성을 악화시킵니다.
분담금 계산:
분담금은 조합원 분양가에서 감정가액을 뺀 값입니다.
감정가액이 높을수록 조합원의 분담금 부담이 줄어듭니다.
감정가액은 주변 거래 사례를 비교하여 평가됩니다.
공급가액 결정 시점:
분양권 아파트는 취득일, 즉 등기 시점에 따라 취득세율이 달라집니다.
일반 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 청산일 (잔금 지급일)을 취득일자로 보기 때문에 마지막 잔금을 치르는 날을 기준으로 세율이 매겨집니다.
요약:
재건축 사업성은 주택 가격 상승 기간에 더 유리하며, 분담금은 감정가액과 조합원 분양가를 기준으로 결정됩니다.
공급가액은 분양권 취득일에 결정되며, 취득세와 양도세를 주시해야 합니다.
주택수 판정은 분양권 취득시기에 따라 달라지며, 조정/비조정 여부는 주택의 취득일을 기준으로 합니다.
