다세대 전세계약시 무엇을 주의해야 하나요?

Question

대학교 근처 다세대 주택으로 전세를 알아보고 있습니다. 최근 전세사기로 여러가지 문제가 많은 것 같은데 이러한 위험을 최소화하려면 어떤점을 주의해야 할까요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.다세대주택에 대한 전세 임대차계약은 호실별로 구분등기가 되어 있으므로 등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다 또 근저당 채권최고액과 전세보증금의 합계액이 주택시세의 70%이하라야 비교적 안전한 전세물건이라 할 수 있습니다.계약시는 소유자 본인과 직접 대면 계약하시고, 전세반환 보증보험가입을 하실려면 등록된 공인중개사를 통해서 계약한 건으로서 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택시세의 80% 이내이고 위반건축물이 아니어야 하며, 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세계약 기간 1/2이내에 가입신청 가능합니다.등기부등본을 조회하여 권리관계와 소유자본인과의 대면계약과 선순위채권 정도를 반드시 확인하고, 표준계약서를 이용하여 계약을 체결하시면 되겠습니다

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 신분증과 등기부등본 서류와 똑같은 사람인지 확인하기기본적으로 예방하는 방법으로는 신분증과 등기부등본 등 서류와 이름이 일치하는지, 신분증 사진과 나온 사람의 얼굴이같은 사람인지를 확인해야 합니다. 보통중개업자를 끼지 않고 집주인과 직접 거래하는 상황에서 많이들 집주인으로 사칭하는 경우가 있으니, 의심을 가지고 주의를 해야 내 돈을 지킬 수 있습니다.2. 부동산 중개인을 통해 계약하기사실 집을 구하면서 생각지도 못한 금액이 중개수수료입니다. 하지만 잘 모를 때혼자서 알아보다가 사기당할 위험이 있으니, 중개인을 통해서 계약을 하는 게 혼자서 알아보는 거보단 비교적으로 안전합니다.3. 전세보증보험 및 전세대출이 불가능한곳은 가능한 피하기웬만하면 전세대출은 가능하며, 때에 따라 전세보증보험은 힘들 거 같다고 하는집주인분들도 계시지만, 전세대출이 불가능하다면 불법건축물일 가능성도 배제시킬 수 없습니다. 고시원으로 등록되어있는데 원룸으로 속이는 경우도 있다고하니계약 전에 잘 확인해 보고 전세보증보험이나 전세대출이 가능한지를 물어봅시다.4. 계약 전 건축물대장 확인하기건축물대장을 확인하면 불법으로 용도변경을 했는지, 그 집에 대한 내용이 담겨있으니 꼭 한번 확인해보길 바랍니다.5. 건물의 전체 보증금 합이 집값의 80%이하가 되는지 확인해보기건물의 전체 보증금 합이 집값의 80% 이하가 되는지 확인해야 하는 이유는 위의사례처럼 깡통전세 사기를 당할 위험이있기 때문입니다. 건물이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 배당 순위가 뒤에 있으므로, 보증금을 하나도 못 돌려받을 가능성이 있습니다.6. 세입자가 전입신고나 확정일자를 받기전 집주인이 대출을 받으면 계약은 무효된다는 특약을 넣기세입자가 전입신고와 확정일자를 받기 전에 보증금을 받고 집주인이 주택담보 대출까지 받게 된다면 이것 또한 배당순위가 뒤로 밀려나게 됩니다. 더군다나 세입자가 전입신고와 확정일자를 신청한다고하더라도 적용되는 건 신청한 다음날 00시부터 적용되기 때문에 계약을 할 때 전입신고와 확정일자를 받고 다음날까지 대출을 받을 시 계약은 무효된다는 특약을넣어달라고 말해보자.7. 신축빌라를 계약할 때는 주변시세 또는매매가를 확인해보자보통 갭 투자 전세사기에서 많이 써먹는방법이다. 전세 가격이랑 매매 가격이 비슷한 신축빌라에 들어가게 될 땐 꼭 주변시세를 알아보고 계약을 하길 바랍니다.8. 이사비 챙겨준다, 빨리 계약 안하면 집나간다는 재촉을 하게 되면 의심해보기처음 보는 사람과 집 계약을 하는 거다. 왜나한테 호의를 베풀려고 하는지 의심부터해보면 사기를 조금이라도 덜 당할 수 있지 않을까?, 그리고 모든지 급하게 하다보면 실수한다. 큰돈 나가는 거니 조심스럽고 여유롭게 알아보자또 더 많은 전세사기 방법이나 유형, 그리고 전세사기 예방방법과 원룸 전세사기를피할 수 있는 방법은 많을 거 같습니다. 제가 30대가 되고 원룸 전세를 구하면서 알아봤던 내용들을 두서없이 정리해봤는데, 특히 대학생, 사회초년생, 신혼부부등 이 글을 보시고 조금이라도 전세사기를 안 당하실 수 있게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주변 시세와 전세가격의 갭차이를 확인하시고 해당 주택의 전세보증금이 시세와 갭차이가 거의 없는곳은 깡통전세위험이 있으므로 피하시는게 좋고, 계약전 등기부상 선순위 근저당과 같은 물권이 있다면 이또한 계약을 피하시는게 좋습니다. 계약이후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 부여받고 전세보증보험 가입을 하시면 좋습니다. 거주 중 혹 임대인으로 부터 어떠한 사유로 전입신고등과 관련된 일시적 변경등을 요구할시에는 반드시 거절하시는게 좋고 그 외 모르는 부분에 대해 임대인이 요구하는 부분은 즉답을 피하시고 중개사무소등에 해당 문제를 문의한뒤에 위험이 없는지 확인하고 답변하시는 게 좋습니다.