전세방을 구하고 있는데 매매-전세 갭이 없으면 위험한가요?

Question

안녕하세요

제목과 같이 전세 오피스텔을 하나 보고 있는데,

매매-전세 가격이 거의 같은 곳입니다.

역전세나 깡통전세의 위험이 있을 수 있다고 검색으로 알게 됐는데..

이 방의 설명을 보면

무융자/전세보증반환보증보험 가입가능으로 돼있어서

집주인이 무슨 의미로 집을 전세 내 놓은것인지 잘 모르겠습니다..

이런 곳은 그냥 기피하면 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

매매, 전세의 갭이 거의 없는 집은 깡통전세 대표 위험지역이라고 볼 수 있습니다. 등기부상 무융자가 확인이 되고 전세 보증보험 가입까지 병행하신다면 위험을 상당 부분 줄이실 수 있지만 개인적으로는 가능하시다면 집값이 전세금과 최소 2-30% 갭이 있는 상태의 집을 권장드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

어떠한 이유인지는 알수 없겠으나 임차인 입장에서 매매가와 전세보증금의 차이 즉 전세가율이 80%을 넘으면 피하시는게 맞습니다. 보통 매매가격이 전세가격보다 낮아지는 경우 깡통전세라고 하는데 대부분 해당 주택등은 전세가율이 높은 상태에서 계약을 체결한뒤 거주중 주택가격하락이 발생하게 되면서 나타나기 때문에 입주시부터 질문처럼 매매가격과 전섹가격이 같은 매물에 대해서는 계약자체를 하지 않는게 가장 안전합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

대출이 없다는 건 긍정적이지만 전세가율이 넘 높다면 여전히 집주인이 보증금으로만 수익을 보고 있는 구조라 집주인은 보증금으로 수익 보고 문제 생기면 돌려줄 능력이 없을 수도 있습니다.

보증보험 가입을 한다면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 시 보증금을 회수 할 수 있는 보험이기 때문에 꼭 가입하시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

무융자에 전세반환보증보험 가입을 해주겠다는 것은 가능한 최대치로 전세금액을 설정하겠다는 의미가 될 수 있습니다. 일반적으로 집값 대비 전세가격의 비율인 전세가율은 70% 이하인 것이 바람직한데, 전세가율이 높으면 향후에 집값이 떨어지는 경우 깡통전세가 되어 퇴거할 때 전세보증금을 받기 어렵게 되거나, 전세대출이 있는 경우 계약갱신이 어려워질 수 있습니다. 전세반환보증보험이 있다면 당장은 해결될 수 있겠지만 갱신시에 문제가 발생할 수도 있으니 주의하셔야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,무융자

해당 부동산에 대출이 없다는 의미입니다 이건 긍정적인 신호이고 전세 보증금이 선순위 채권이 되는 것이라, 만일의 상황에서도 돌려받을 가능성이 높아집니다

,전세보증반환보증보험 가입 가능

이부분은 굉장히 중요한 부분입니다

이 보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에서 대신 지급해주는 보험입니다

단, 가입이 가능 하다는 것인지, 집주인이 실제로 가입했는지는 따로 확인해야 합니다

보증보험에 가입이 된다면 그래도 위험하지 않을수 있으니 부동산에 꼭 확인을 해보시기 바랍니다

그렇지 않다면 피하시는 것이 좋습니다