세금·세무
아파트 시세보다 저렴하게 가족간 매매 시 세금
형 명의의 아파트 지분 일부(50%)를 동생이 취득하려고 합니다.
증여가 아닌 매매로 취득하려고 합니다.
시세보다 30% 저렴한 가격으로 매매하려고 하는데
1. 매도자의 경우, 3억 이상 또는 5% 이상 저렴하게 매도하면 저가양수도 거래로 보고 원래 시세를 기준으로 '양도세'를 부과한다고 알고 있습니다. 다만 형은 1세대 1주택 & 실거주 2년 이상으로 양도세 면제되는 상황인데 지분 일부를 30% 저렴한 가격으로 매도해도 추가로 납부할 양도세가 없는 것이 맞는지 궁금합니다.
2. 매수자의 경우, 3억원 이상 또는 30% 이상 저렴하게 매수하면 증여 이익이 있는 것으로 보고 그 차액만큼 '증여세'를 부과하는 것으로 알고 있습니다. 그래서 30% 정도만 저렴하게 매수하려고 하는데 최근 3개월간 매매가 없어서 기준가(시세)를 얼마로 잡아야할지 궁금합니다.
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면, 지분 일부를 양도하더라도 비과세 가능합니다.
상증법상 재산평가기간은 평가기준일 전 6월, 후 3월이며, 소득세법상 시가평가기간은 전후 3월입니다. 각 세법상 평가기간을 다르게 규정하고 있으며, 모든 기간 내 해당재산의 시가 또는 유사재산의 시가가 없다면 보충적 평가방법( 기준시가 : 아파트는 공동주택가격)에 따른 금액을 시가로 봅니다.
가족간 부동산 거래는 구체적 내용에 따라 판단이 다를 수 있으며, 과세리스크 있는 거래입니다. 의사결정 전 세무사와 개별상담하는 것을 권장합니다.
안녕하세요. 고유빈 세무사입니다.
저가 양도의 경우, 양도자의 양도소득세 계산시 양도가액은 시가로 산정됩니다. 이 때 1세대 1주택이고 시가가 12억원 이하인 경우, 양도소득세가 발생하지 않습니다. 다만 시가가 12억을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 발생할 수 있는 것입니다.
매수자의 경우에는, 말씀하신대로 시가와 대가의 차액이 3억원 또는 30% 이상인 경우 증여재산가액이 발생하여 증여세를 부과합니다. 최근 시세가 없는 경우, 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 주택가격을 시가로 봅니다. 주택의 경우 평가기준일 전 6개월, 후 3개월 간의 감정평가액 또는 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있으며, 해당 금액이 없는 경우 공동주택가격을 시가로 봅니다.
추가적으로 궁금하신 점이 있다면 편하게 연락주세요. 감사합니다.^^
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1) 기재하신 내용이 맞습니다. 양도세 비과세 대상이라면 저가양도로 인하여 시가로 양도세가 과세되더라도 12억 까지는 양도세 없습니다.
2) 별도로 감정가를 받으셔야 합니다.