전세대출자금 못돌려받을 것 같아요. 결혼문제도 있습니다.
안녕하세요, 저는 현재 88세대 도시형 생활주택 원룸에서 살고 있습니다. 전세 6,000만원짜리고, 카뱅에서 5,400만원 대출 받은 상태입니다. 계약기간은 내년 5월 29일까지입니다.
(6,000만원 이하는 보증보험이 안된다고하여 못들었습니다)
하지만, 현재 다른 세입자 10명정도가 계약이 끝났음에도 전세자금을 돌려받지 못하고 있는 상황이고, 소송까지 갔음에도 못받은 사람도 있습니다.
건물주는 LH에서 매입할거니까 기달려달라 한 상황이었습니다. 하지만 LH에서 실사도 나오고 했지만, 예산부족으로 인해 매입이 불발되었습니다.
저 또한 계약기간이 끝나도 못돌려받을 수 있는 상황입니다.
그런데 3달전 건물 관리인분이 전세대 세입자들을 카톡방을 초대하여 이번 LH에 매각하는게 불발되어 전세자금 돌려주는데 어려움을 겪고 있다면서 6,000만원 전세자금에 2,500만원을 추가로 내어 원룸을 매입해달라는 내용의 메세지를 보냈습니다.
당연히 저희 세입자들은 아무도 매입을 안한 상태입니다.
그 후 현재 상황은 국민은행 자산관리사, sk자산관리사 쪽에서 매입을 하고 싶다고 해서 두 곳에 서류를 제출한 상태라고 합니다. LH에서도 모집공고가 떠서 서류제출기간이 되면 서류제출할 예정이라고 합니다.
그래서 현재 전세자금 대출 6,000만원이 묶여있는 상황입니다.
그런데 내년 5, 6월경에 여자친구와 결혼예정입니다.
하지만 제가 전세자금대출이 있는 상황이라, 신혼부부 전세자금대출도 못받는 상황이고, 전입신고도 못하능 상황이고, 혼인신고도 못하는 상황입니다.
여자친구 이름으로 단독으로 전세자금 대출을 받아서 집을 구하고 그 집에 몸만 가서 살아야 하는건지, 아니면 원룸 문제가 해결될때까지는 따로 살아야하는건지 정말 고민이 많이 됩니다.
만약 원룸 전세자금을 계약이 만료되었는데도 못받았다고 한다면, 임차권등기명령을 하려고하는데 그전에 절차가 있는지요?
계약 만료 1~2달 전에 계약만료가 되면 나갈 것이니 전세보증금을 돌려주십시요. 고지를 하고 내용증명은 언제쯤 보내는 것이 맞는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
계약 종료 후 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크다면, 임차인은 우선적으로 내용증명 발송 및 임차권등기명령 신청을 통해 법적 권리를 보전해야 합니다. 보증보험 미가입 상태라면, 임차권등기명령이 유일한 강제력 확보 수단입니다. 결혼과 관련해서는 전세자금대출이 남아있다면 혼인신고 및 신혼부부대출은 제한될 수 있으므로, 임차권등기명령으로 대항력을 유지한 채 새로운 주거지를 확보하는 방향이 현실적입니다.법리 검토
주택임대차보호법상 임차인은 계약이 종료되고도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차권등기명령을 통해 기존 주택을 점유하지 않더라도 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 미회수 전세금이 존재하더라도 신규 주거지로의 전입이 가능하게 하는 제도입니다. 내용증명은 반환요구의 의사표시로 시효중단 효력이 있으며, 임대인이 반환을 거부하거나 연락이 두절된 경우 강제집행의 전제요건으로 작용합니다.수사 또는 재판 대응 전략
계약 만료 1~2개월 전에는 내용증명을 발송해 “계약 종료 시 보증금 반환 요청” 의사를 공식적으로 통지해야 합니다. 만료일 이후에도 반환이 이뤄지지 않으면 즉시 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 이때 임대차계약서, 전입세대열람내역, 확정일자 증명서, 내용증명 사본이 필요합니다. 등기 완료 후에는 해당 주택을 비워도 대항력이 유지되므로, 새로운 주거지에서 신혼부부대출이나 전입신고가 가능해집니다.추가 조치 또는 유의사항
임대인이 매각을 이유로 시간을 끌 경우, 실제 매매계약 체결 여부를 등기부등본으로 반드시 확인하십시오. 임대인의 지연행위가 반복되면 가압류나 소송으로 전세금 반환청구를 병행해야 합니다. 결혼을 앞두고 있다면, 배우자 명의로 새로운 전세계약을 체결하고 의뢰인은 임차권등기명령으로 기존 보증금을 보호하는 것이 최선입니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
전세 계약 만료 2개월 전까지는 명확하게 임대인에게 계약 갱신 의사가 없다는 점을 전달하여야 하고 임대인이 이미 보증금을 반환하기 어려운 상황으로 보인다면 그보다 먼저 관련 연락을 해보시는 게 좋습니다 왜냐하면 상대방이 연락을 받지 않아서 내용증명을 수차례 보내야 할 가능성도 있기 때문입니다.
그 이후에 계약 만료 일주일 전이나 만료 이후에 임차권 등기 명령을 신청하여야 하고 다만 그 등기가 이루어지기 전까지는 점유, 전입, 확정일자 등을 유지하여야 합니다 이상입니다
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