전세금+근저당=70%?80%?

Question

미등기아파트 매매가 2억2천인데전세금 1억1천에 근저당 6천5백 남기고 계약하게되면 만약에 상황 경매에 넘어가도 안전한가요?근저당 5천5백 선순위 잡고 저희 전세금이 후순위된다고 했습니다.계약서에 근저당 5천5백을 제외한 나머지 근저당은 잔급납입시 완납한다는 특약을 넣긴할건데 등기부등본은 못봤습니다. 아직 미등기아파트라..근저당 5천5백이면 채권최고액 6천6백인데220,000,000의 80%=176,000,000220,000,000의 70%=154,000,000110,000,000(전세금)+66,000,000(채권최고액)=176,000,000(매매가의 80%)이거 안전한거 맞나요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시 단순히 근저당이 있다는 것만으로 위험하다 말하기는 어렵습니다, 일반적으로 전세보증금으로 근저당을 말소하는 조건으로 계약서상 특약을 넣기때문에 최선순위는 대부분 전세세입자가 됩니다. 즉 계약할 당시 특약내용에 위에 대한 내용을 기재하고 잔금지급시 임대인에게 근저당 은행에 대출완납 영수증이나 확인증을 받는다면 크케 문제 없습니다, 등기부와 말소와 관계없이 대출 상환자체로 근저당 효력은 사라집니다.  질문과 같은 계산은 하지 않아도 됩니다.다만, 근저당 밑으로 후순위로 진입하게 되는 경우는 단순히 시세 - (근저당설정금 + 내 전세보증금) 이라고 하지만 실제 경매시에는 우리가 말하는 시세가 아닌 감정평가금액으로 시세보다 20% 할인된 가격으로 시작하고 유찰시마다 20%씩 더 할인되게 됩니다, 그부분도 문제지만 제일 큰 문제는 말소기준권리가 근저당이기에 내 임차권은 경매로 소멸하게 되므로, 경락인에게 대항할 수 없어 집에서 나가야 합니다. 부가적인 경매대금 및 근저당 배당이 끝나고 남은 금액이 보증금보다 적다면 선순위라면 퇴거를 거부할 수 있지만 후순위라면 대항자체가 불가하기에 이러한 계약을 하지 않도록 권하는 것입니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.일반적으로 전세보증금이  시세의 70%를 초과하게 되니 가능한 피하시는게 좋겠다고 말씀드리고 싶습니다. 60%매물이 안전합니다.요즘같이 하루가 다르게 부동산 가격이 하락하는 추세에 있고, 주택가격이 결국은 전세가를 밑돌게 되어 소위 깡통전세가 생기게 된다는 말이 결코 빈말이 아닙니다.천정부지의 물가인상과 아직도 진행중인 금리인상으로 알수없는 게 지금의 자금시장이요 주택시장입니다.부도니 경매니 압류니해서 모두가 불안한 자금사정으로 발생하지요.서울의 전세인정지수가 점점 하락하고 있어서, 나중에 전세보증금 환수에 곤란을 격을 수도 있습니다이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일단 금액은 차치하고 선순위 근저당이 있다는거 자체만으로도 계약은 안하시는게 좋습니다.보증금을 지키는 여부와 관계없이 대항력이 없기에 경매 넘어가거나 하면 무조건 손해가 될 수 있습니다.그리고 금액도 전혀 안전한 금액은 아닌것으로 보입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!