근저당있는 월세 문의 드립니다.

Question

최근 거래 12억 정도인 근린생활시설 및 주택이 있는데요.

근저당 2021년 12월 30일에 최대 7억 9천 2백 정도 있고,

실제 대출은 6억 정도라고 합니다.

보증금 2000만원의 월세로 계약 하려고 하는데 문제가 없을까요?

나중에 경매에 넘어가서 보증금도 못받고 쫓겨나게 될까봐 너무 걱정입니다ㅠㅠ

글구 아무리 집을 구해도 보증금에 갈 수 있는 곳이 없어서..

현재 가계약금은 해 놓은 상태 인데..

보증금을 잃지 않으려면 어떤 특약 사항이 있어야 할까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다

말씀하신 내용대로만 보면 소액임차인이기

해당되어 경매가 진행되어도

최우선 변제가 가능하게 보입니다.

다만, 이사하신 뒤 전입신고와 확정일자를 꼭 받으셔야

하고 혹시 경매가 진행된다면 배당요구 종기일까지

배당신청 하시면 됩니다.

또한 주택가격과 1순위 근저당권 가격차이가

글을 쓰신분 보증금과 비교하여 여유가 있기때문에

크게 문제가 되진 않을거 같습니다만, 계약을 결정하신

다면 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두시는 것이

좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.

등기부등본산 채권최고액은 실제 대출액의 120~130%정도로 기재하는것으로 알고 있습니다. 그래서 아마 실제 대출은 6억정도가 맞을 것으로 보입니다. 단순 작성자님의 글대로 12억정도의 매물에 대출6억과 보증금 2000만원이면 큰 문제는 없을 듯 보입니다.

보증금을 잃지 않기위에 작성한 특약사항은 실제로 임대인이 경매로 넘어간다면 유명무실해질수 밖에 없습니다.

전입신고,확정일자 받으시고도 불안하시면 전세보증보험이나 전세권설정을 하는 방법도 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 답변드립니다.

큰 문제는 없을 거라 생각합니다.

근저당 설정일이 2021년 12월 30일이라면 최우선변제권을 적용받아 보호받을 수 있습니다.

서울특별시 기준으로 임차인 보증금이 1억 5천만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하여 최우선변제권이 인정됩니다.

이 경우, 서울특별시 내에 위치한 부동산 기준으로 최대 5천만원까지 보호받을 수 있습니다. (타 지역이라도 최소한 2천만원은 보호 받을 수 있음)

현재 보증금이 2천만원이니 경매로 집이 넘어가도 최우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

최우선변제권은 임차인 보호를 위해 채권자의 권리보다 우선하여 변제를 해주는 것이기 때문에 요건만 갖추면 무조건 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 대항요건이 갖추어지며, 경매로 부동산이 넘어가면 배당요구 종기일까지 배당요구를 하시면 됩니다.

이미 근저당권이 잡혀있기 때문에 경매로 넘어가면 월세 기간을 보호받지는 못하지만 보증금은 확실히 회수할 수 있으니 크게 문제될 것은 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 백종희 공인중개사입니다.

1. 선순위 보증금이 얼마나 있는지 알아보셨나요?

대출금 + 선순위 보증금 이 현 시세 보다 많다면

경매로 넘어갔을 경우에 보증금을 잃을 수 있습니다.

2. 공인중개사를 통한 거래 인가요?

공인중개사를 통한 거래일 경우 선순위 보증금이 얼마 인지 확인하고 거래 하실수 있으니 조금도 안전 할수있습니다.

3. 특약에 어떤 내용을 적는 다고 하여 선순위의 사람보다 보증금을 확보 하실수는 없습니다.

많이 걱정 되시면 선순위 보증금이 얼마나 있는지 알아보시기를 추천 드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님의 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당됩니다. 이러한 경우 전입신고 및 확정일자를 받았다면 선순위 권리자에 관계없이 경매처분을 당하더라도 우선적으로 보호를 받을 수가 있어 상대적으로 안전하다고 할 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.


실거래가격 대비 채권채고액은 약 2/3 로 약간 부담스러운 정도에 속합니다.
추가로 선순위 보증금이 얼마나 되는지 확인하세요.
선순위 보증금은 이 주택에 먼저 임대차 하여 거주 중인 분들의 보증금입니다

선순위 보증금과 융자금 채권 최고액을 합쳐서 70%선을 넘는다면 일반적으로 경계 대상으로 보고 있으나

가계약을 하였다면 입주를 결심 하신 것 같은데 선순위 보증금이 없거나 미미하다면 개인 의견으로 문제가 없다고 봅니다

문제가 있더라도 보증금이 2,000만원으로 <소액보증금 최우선변제> 라는 제도가 있으니 최악의 경우도 일정 금액을 보전할 수 있으며 월세차감의 방법도 사용될 수 있습니다.
조건을 갖추기 위해서는 주민등록 전입이 필수이며,
거주 지역마다 최우선 변제 금액과 대상이 다르므로 상세한 내용은 여기를 참조하시기 바랍니다
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2

특약사항은 " 잔금익일까지 등기부상 모든 권리사항이 계약 당일과 동일하게 유지하도록 한다" 정도를 요청하시고
잔금일까지 확정일자, 주민등록 이전 필수 입니다

이상 답변이 도움되셨기를 바랍니다.