다가구 위반건축물 연장가능여부?!

Question

안녕하세요

현재 다가구주택에서 중기청 전세대출을 받아 4년 거주중입니다

1회 연장하였구요

이번달에 연장여부를 집주인에게 알려줘야하는데요(계약서상 만기3개월 전 퇴실통보안하면 자동연장간주)

현재 이 집이 위반건축물입니다 옥상 판넬설치(집주인 실거주)되었구요

이 집에 올 때부터 있었습니다.

당시 은행에선 살고있는 호실에 문제가 없다면 대출이 나온다고 하여 대출이 실행되었고

23년에 연장했을 때도 동일한 답변이었습니다.

이번에 전입세대열람원을 발급받아보니 6등이구요

이사왔을 당시 선순위보증 1억9천(전세0, 월세 14), 등기부상 채권최고액 7억2천이었습니다.

선순위보증금액은 현재는 잘 모르겠고 등기부는 변함이 없습니다.

제 보증금은 1억 1천(중기청 8,800, 제 돈 2200)

보증보험은 주택가격 초과로 거절되었습니다(12억초과)

현재 부동산 정책이 많이 바뀐거 같은데 올해 마지막 연장을 할까하는데

이사가는게 나을까요..??

Answer 1

현재 부동산 정책이 많이 바뀐거 같은데 올해 마지막 연장을 할까하는데

이사가는게 나을까요..??

==> 이사를 가시는 것이 적절해 보입니다. 새로운 임차인이 입주를 하여도 대출실행이 불가하기 때문입니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세는 선순위 채권 (임차권 및 저당권 등)과 전세보증금의 합계금액이 집값의 70% 이내가 되는 것이 바람직합니다. 이를 초과하고 전세보증보험이 되지 않는다면 다른 집을 알아보시는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증보험 가입이 안되고 위반건축물이 있으면 임대인의 법률 리스크는 전세 사는 입장에서 가장 피해야 할 조건입니다

방을 빼고 나갈때 잘안나갈수도 있습니다

대출 연장이 가능하다면 모르겠는데 만약 안된다고 하면 이사를 하시는것이 좋습니다

먼저 은행에 그부분을 알아보고 결정을 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

결론적으로 저는 이사를 추천 드립니다. 말씀하신 주택에 대해 분석한 내용을 아래에 적어 보겠습니다.

위반건축물임에도 불구하고 해당 호실에 문제가 없고 과거에도 은행 심사에서 연장 승인이 난 점으로 미루어 볼 때, 이번 연장도 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 정부 정책과 금융기관 대출 심사 기준이 수시로 바뀔 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. 선순위 보증금과 채권최고액이 상당한 규모여서 집주인이 채무불이행 등으로 경매에 들어갈 경우 보증금 반환이 어려울 수 있고, 전입세대열람원 상 6등이라는 점도 우선변제권에서 밀릴 위험을 나타냅니다. 또한 보증보험이 거절된 상태라 안전장치가 없으므로 위험성이 크고, 대출금 상환 불이행 시 회수가 어렵다는 점도 주의해야 합니다.

이러한 상황을 종합해 보면 위반건축물과 선순위 보증금, 보증보험 거절 등의 위험 요소를 감안할 때 장기적으로는 이사를 권장합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증보험이 안된다면 이사를 고려해보심이 좋을 듯 합니다.

선순위 근저당권과 채권자가 있으면 강제 경매 당할 확률이 아예 없는 것이 아니니 이사를 고려하는 것이 좋아 보입니다.

감사합니다.