위법건축물(지주택예정지) 전세 보증금 안전여부에 대해서 문의 드립니다.
안녕하세요. 전세 세입자 입니다.
이번에 암묵적 갱신을 통해 계약이 연장이 되었는데, 해당 전세집이 지주택예정지여서 몇가지 문의사항을 드립니다.
<등본> 다세대집합건물
20.71m2 철근콘크리트구조 도시형생활주택
갑구 : 2020.2.3 현 소유자가 4.5억에 매매
을구 : 없음
<집합건축물대장>
2018.5.2 위반건축물표기(위반내용 XXX호 판넬,벽돌,주거 10.4m2)
<부동산계약서>
계약금 10% 납부 : 2020.4.18
잔금 90% 납부 : 2020.5.19
계악서상 날짜 : 2020.5.19~2022.5.18(24개월)
확정일자 : 2020.4.21
계약내용 : 철근콘크리트구조/공동주택/면적 20.71m2 /보증금 삼억오천만원
<본인상황>
위법건축물이라서 전세보증보험 들지 못했음
대출없이 3.5억 온전히 본인 현금
최근 5/19 전세만기때까지 집주인 연락이 없어서 암묵적갱신으로 알고있음
근데 6/26 집주인이 전화하더니
1) 주변 시세 상관없고, 너 살고있는 전세가 안올리겠다
2) 안올릴테니 2년넘게 계속 오래~오래 살아달라
3) 그래도 만나서 재계약 계약서는 좀 쓰자
<고려해야할 추가사항>
현재 이 전세집이 지주택예정지에 들어가있음
구청 사이트에서 확인해보니, "2019.10.11 조합원 모집신고 수리"까지 명시되어있음
지주택 사이트에서 확인해보니 "2026년 12월 입주예정" 써있음
<중요 질문>
1. 집주인이 저렇게 말한 의도가 뭘까요? 추측가능하신분? 남들 다 올릴때 안올리면서까지 세입자한테 오래오래 살아달라고 대놓고 요구하니 찜찜합니다.
2. 암튼 그래서, 저는 2년만 더 살다 나갈건데(사정이 있습니다) 우리 전세보증금 3.5억 안뜯기고 무사히 나갈 수 있을까요?
- 전세보증보험 못들어서 불안한데 이 불안을 해소시켜줄 다른 방법 있으실까요?
- 집주인과 만나서 기존 계약서에서 1년 추가 갱신을 할 예정입니다. 이 부분에 대해 문제가 발생할 소지가 있을까요?
- 계약서 갱신을 부동산을 제외하고 갱신할 예정입니다. 유의사항이 있을까요? 아니면 부동산 끼고 계약을 해야할까요?
- 계약서 갱신 시 특약을 추가할 예정입니다. 추가된 특약이 법적 효력이 있을까요?
<추가질문>
1. 집주인이 조합에 집을 팔 경우 세입자 동의가 꼭 필요한가요?
2. 조합에서 토지/건물 매입시, 소유주(집주인)하고만 거래하나요? 실세입자 끼고 3자대면 하나요?
3. 조합에서 토지/건물 매입시, 우리 전세금을 돌려줄 주체는 누구인가요?
4. (전세금반환 채무가 조합이든 집주인이든간에)전세금미지급에 대한 법적 분쟁이 일어났을 경우, 위반건축 10제곱미터를 제외한 전용면적 20제곱미터에 대해서만 보상이 나오나요?
아니면 계약서 상의 전세금 3.5억 전체에 대해 보상이 논의되나요?
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많은 조언 부탁 드립니다.
1개의 답변이 있어요!안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 집주인이 저렇게 말한 의도가 뭘까요? 추측가능하신분? 남들 다 올릴때 안올리면서까지 세입자한테 오래오래 살아달라고 대놓고 요구하니 찜찜합니다.
==> 임대인의 입장에서 새로운 임차인을 찾기가 어려운 상황을 예상하고 있는 것이고, 또한 재개발 등 조합의 사업에 따라 처리할 의도로 보입니다.
2. 암튼 그래서, 저는 2년만 더 살다 나갈건데(사정이 있습니다) 우리 전세보증금 3.5억 안뜯기고 무사히 나갈 수 있을까요?
- 전세보증보험 못들어서 불안한데 이 불안을 해소시켜줄 다른 방법 있으실까요?
- 집주인과 만나서 기존 계약서에서 1년 추가 갱신을 할 예정입니다. 이 부분에 대해 문제가 발생할 소지가 있을까요?
- 계약서 갱신을 부동산을 제외하고 갱신할 예정입니다. 유의사항이 있을까요? 아니면 부동산 끼고 계약을 해야할까요?
- 계약서 갱신 시 특약을 추가할 예정입니다. 추가된 특약이 법적 효력이 있을까요?
==> 현재 권리상태를 유지하는 것이 우선이고 기타 사항은 법에 따라 진행될 수 있는 만큼 걱정을 않으셔도 될 것으로 보입니다.
<추가질문>
1. 집주인이 조합에 집을 팔 경우 세입자 동의가 꼭 필요한가요?
==> 필요하지 않습니다.
2. 조합에서 토지/건물 매입시, 소유주(집주인)하고만 거래하나요? 실세입자 끼고 3자대면 하나요?
==> 우선적으로 소유자와 매매계약을 진행하게 됩니다. 임대차 현황은 임대차계약서를 가지고 판단하게 됩니다.
3. 조합에서 토지/건물 매입시, 우리 전세금을 돌려줄 주체는 누구인가요?
==> 계약종료일자 기준으로 등기상 소유자입니다.
4. (전세금반환 채무가 조합이든 집주인이든간에)전세금미지급에 대한 법적 분쟁이 일어났을 경우, 위반건축 10제곱미터를 제외한 전용면적 20제곱미터에 대해서만 보상이 나오나요?
아니면 계약서 상의 전세금 3.5억 전체에 대해 보상이 논의되나요?
==> 별도로 판단해야 하는 사항입니다.
