경제
위반건축물 5가구->20가구 대출12억 월세계약 괜찮을까요??
상가주택이 주차가 어려운데 주차 좀 괜찮아보여서
그중에 찾은곳이 가구 쪼개기가 너무많이되있는거같은데
다른데는 보통 15가구더라구요. 알아본곳은 20가구에요.
보증금 50,000,000원에 월세40만원 계약해도 괜찮을까요??
등기보니 대출도 12억정도로 잡혀있어요!
월세계약해도 괜찮을지 판단이 안되서 질문올려보아요!
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가구 쪼개기가 많이 되어 있고 선순위 대출이 있다면 안전하다고 말씀드리기 어렵습니다.
위 사항으로는 거주 조건은 만족하나 보증금을 지킬 수 있을지 의문이 들어 추천드리기 어렵다고 말씀드릅니다.
싸다고 계약했다가 고생할 수 있습니다.
신중한 접근 바랍니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
현재 위반건축물 등재가 되지 않았더라도 추후 등재여지가 있겠습니다. 위반건축물 등재시 계약만료시 새로운 임차인 구하는게 힘들수도 있고 만에 하나 경매나 공매가 진행될 경우 최우선변제가 안될 가능성도 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
선순위 대출은 물론 방이 많다면 선순위 세입자보증금이나 공실 최우선 변제금도 고려할 사항이며
무엇보다 해당 매물의 가치 평가가 중요합니다
그리고 만일의 경우 본인도 소액임차인 대항력확보를 위해서는 전입과 확정일자도 중요합니다
이러한 부분을 거래중개사에서 분석하여 드릴 것입니다
일반적으로 선순위 저당권+ 본인 보증금 포함 임차채권이 매물 시세의 70% 이상이라면 안전하다고 평가할 수는 없습니다.
불안하게 계약을 하는 것보다는 다른 조건이 빠지더라도 맘 편하게 살 수 있는 집이 더 좋습니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 해당 임대차계약 보증금이 소액 보증금에 해당이 되고 최우선변제로 가능한 금액이 경우 선순위 근저당권이 있더라고 크게 상관은 없습니다. 즉 최우선변제금액에 보증금 5000만원이 보증이 되는 지 우선 살펴보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보스부동산의 시각으로 결론부터 말씀드리면, 이 집은 위험 요소가 너무 많습니다. 계약서 쓰기 전에 "잠시 멈춤" 하셔야 합니다.
단순히 주차가 편하다는 장점 하나로 감당하기엔 리스크가 줄줄이 엮여 있는 매물입니다. 왜 위험한지 핵심 사유 3가지를 짚어드리겠습니다.
1. 가구 쪼개기(위반건축물)의 치명적 리스크
5가구로 허가받은 건물을 20가구로 늘렸다는 건 방 15개를 불법으로 쪼갰다는 뜻입니다.
소방 및 안전 문제: 5인분으로 설계된 전기와 수도, 가스 설비를 20명이 나눠 쓰고 있습니다. 화재 시 소방 시설이 태부족하며, 배수나 전기 과부하 문제가 발생할 확률이 매우 높습니다.
전세자금대출 및 보증보험 불가: 위반건축물로 등재된 경우(혹은 등재 예정인 경우) 정부 지원 전세 대출이나 보증보험 가입이 원천적으로 불가능합니다.
이행강제금: 구청에 적발되면 집주인에게 거액의 벌금이 나옵니다. 이 과정에서 집주인의 자금난이 시작되면 세입자의 보증금 반환에도 문제가 생길 수 있습니다.
2. 대출 12억 원, 내 보증금이 안전할까?
선순위 채권 확인: 대출 12억 원이 이미 등기부상에 잡혀 있다면, 경매 시 은행이 가장 먼저 돈을 가져갑니다.
가구 수의 함정: 20가구가 각각 5,000만 원씩 보증금을 냈다고 가정하면 보증금 합계만 10억 원입니다. [대출 12억 + 보증금 합계 10억 = 22억]인데, 이 상가주택의 실제 가치가 이보다 훨씬 높지 않다면 경매 시 질문자님의 보증금 5,000만 원은 한 푼도 못 건질 수 있습니다.
3. 주차의 역설
주차가 괜찮아 보이는 이유는 역설적으로 불법 쪼개기로 가구 수만 늘리고 주차 면수는 5가구 기준에 맞춰져 있기 때문입니다. 지금은 비어있어 보일지 모르나, 20가구가 다 들어차면 주차장은 지옥으로 변할 가능성이 99%입니다.
💡 보스부동산의 최종 조언
보증금 5,000만 원은 서민에게 정말 큰 돈입니다. 이 집은 '하이 리스크, 로우 리턴' 매물입니다.
전입신고와 확정일자를 받아도 내 앞에 대출 12억과 다른 세입자 19명의 보증금이 있다면 순위에서 밀립니다.
차라리 보증금을 최우선변제금 범위 내(서울 기준 대략 5,500만 원 이하)로 낮추더라도, 가구 쪼개기가 없는 정상적인 건물을 찾으시길 권합니다.
꼭 이 집이어야 한다면, 해당 건물의 전체 세입자 보증금 규모를 임대인에게 요구해서 건물 시세와 비교해 본 뒤 결정하십시오.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
정보가 많이 부족할 뿐만 아니라, 이미 알려진 내용만 봐도 리스크가 상당히 크다고 볼 수 있습니다.
구체적으로 어떤 부분이 문제인지, 그리고 어떤 추가 정보가 필요한지 정리해 드릴게요.
1. ‘가구 쪼개기’와 위반건축물 여부
- 현재 상황: 원래 5가구로 허가받은 건물이 20가구로 늘어난 전형적인 ‘가구 쪼개기’ 형태입니다.
- 확인할 점: 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재돼 있는지 반드시 확인이 필요합니다.
- 위험요소: 위반건축물은 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 제한되거나 아예 불가능한 경우가 많고, 건물 내 소방‧안전시설도 원래 설계보다 부족해서 사고 발생 시 더 큰 위험에 노출될 수 있습니다.
2. 보증금 보호 가능성
- 현재 상황: 이미 근저당 등 대출이 12억 원이나 잡혀 있습니다.
- 확인이 필요한 정보: 건물의 전체 시세와 나보다 먼저 들어간 임차인들의 보증금 총액입니다.
- 따져볼 점: (12억 대출 + 선순위 임차인 보증금 합산 + 내 보증금 5천만 원)이 건물 시세의 70~80%를 넘는다면, 만약 경매로 넘어가도 내 보증금을 온전히 돌려받기 어려운, 흔히 말하는 ‘깡통주택’ 위험이 매우 높다고 할 수 있습니다.
3. 월세인데 보증금이 5,000만 원?
- 분석: 월세 계약임에도 불구하고 보증금이 5,000만 원이라면 일반적인 수준에 비해 결코 낮은 금액이 아닙니다.
- 주의할 점: 만약 이 건물이 경매로 넘어가면, 서울 기준 최우선변제금(현재 5,500만 원 이하 보증금의 일부, 1,900만 원까지)이 적용되는지도 따져봐야 합니다. 다만, 이 기준은 근저당 설정일에 따라 변동될 수 있어서, 12억 대출이 언제 잡혔는지도 확인이 필요합니다.
추가로 체크해야 할 사항
- 건축물대장: 위반건축물 여부, 실제 가구 수 등
- 등기부등본: 12억 대출(근저당)의 설정 시점과 채권최고액
- 다가구주택 확정일자 부여현황: 선순위 임차인들(먼저 들어온 세입자들)의 보증금 총액 (이 서류는 집주인 동의가 필요할 수 있습니다)
- 전입신고열람원
- 임대인 국세, 지방세 체납여부
요약하자면, 20가구로 쪼개진 건물에 12억 대출이 잡혀 있다면 상당히 위험한 매물이며, 보증금을 더 낮추지 않는 이상 이 조건으로는 계약을 추천하기 어렵습니다.